{"id":36790,"date":"2026-04-14T10:02:00","date_gmt":"2026-04-14T10:02:00","guid":{"rendered":"https:\/\/quintaproperty.com\/?p=36790"},"modified":"2026-06-15T15:12:41","modified_gmt":"2026-06-15T15:12:41","slug":"imt-explained","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/quintaproperty.com\/de\/imt-erklart\/","title":{"rendered":"IMT Erkl\u00e4rt"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn Sie eine Immobilie in Portugal kaufen, m\u00fcssen Sie sich im Voraus \u00fcber einige Steuern im Klaren sein. Die IMT ist in der Regel die gr\u00f6\u00dfte von ihnen, und sie \u00fcberrascht K\u00e4ufer, die sie nicht einkalkuliert haben. Hier erfahren Sie, was sie ist, wie sie berechnet wird und was Sie m\u00f6glicherweise vermeiden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was also ist IMT?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">IMT steht f\u00fcr <em>St\u00e4dtische Abgabe f\u00fcr die \u00dcbertragung von Strom aus erneuerbaren Energiequellen<\/em> - was grob \u00fcbersetzt so viel wie Gemeindesteuer auf Immobilien\u00fcbertragungen bedeutet. Einfach ausgedr\u00fcckt handelt es sich um die Steuer, die Sie an die portugiesische Regierung zahlen, wenn Sie eine Immobilie kaufen. Betrachten Sie sie als die portugiesische Version der Stempelsteuer (Stamp Duty Land Tax) im Vereinigten K\u00f6nigreich oder der Grunderwerbssteuer in anderen M\u00e4rkten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es handelt sich um eine einmalige Zahlung, die vor der Unterzeichnung der endg\u00fcltigen Urkunde geleistet wird. Sie m\u00fcssen sie nicht jedes Jahr erneut zahlen; daf\u00fcr gibt es eine separate Steuer, das KAG, auf das wir am Ende kurz eingehen. Die KAG ist ein reiner Anschaffungspreis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Satz ist nicht pauschal. Er h\u00e4ngt von drei Faktoren ab: vom Wert der Immobilie, davon, ob sie als Hauptwohnsitz oder als Zweitwohnsitz genutzt wird, und davon, ob sie sich auf dem Festland oder auf den Azoren oder Madeira befindet.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">    <\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity is-style-wide\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">   <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wie wird sie berechnet?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hier ist etwas, das die Leute verwirrt: Die IMT wird nicht immer auf der Grundlage dessen berechnet, was Sie tats\u00e4chlich f\u00fcr eine Immobilie bezahlen. Es wird berechnet, was immer h\u00f6her ist - der in der Urkunde angegebene Kaufpreis oder der offizielle Steuerwert der Immobilie, bekannt als der VPT (Valor Patrimonial Tribut\u00e1rio). Bei den meisten Transaktionen an der Algarve ist der Kaufpreis h\u00f6her, so dass dieser zugrunde gelegt wird. Aber es lohnt sich, sich dessen bewusst zu sein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Steuers\u00e4tze sind progressiv, d. h. sie erh\u00f6hen sich in Stufen, wenn der Wert der Immobilie ansteigt. F\u00fcr einen Hauptwohnsitz auf dem portugiesischen Festland im Jahr 2025 sieht die Struktur wie folgt aus:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"692\" height=\"367\" src=\"https:\/\/quintaproperty.com\/wp-content\/uploads\/2026\/04\/Captura-de-ecra-2026-04-14-105805.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-36795\" srcset=\"https:\/\/quintaproperty.com\/wp-content\/uploads\/2026\/04\/Captura-de-ecra-2026-04-14-105805.png 692w, https:\/\/quintaproperty.com\/wp-content\/uploads\/2026\/04\/Captura-de-ecra-2026-04-14-105805-300x159.png 300w, https:\/\/quintaproperty.com\/wp-content\/uploads\/2026\/04\/Captura-de-ecra-2026-04-14-105805-18x10.png 18w\" sizes=\"(max-width: 692px) 100vw, 692px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei den meisten K\u00e4ufen von Luxusimmobilien an der Algarve werden Sie in der Regel zwischen 7% und 8% liegen. Der Steuersatz gilt f\u00fcr den Gesamtkaufpreis, aber in jeder Steuerklasse sind feste Abz\u00fcge vorgesehen, was bedeutet, dass Ihr tats\u00e4chlicher Steuersatz niedriger ist als der angegebene Wert.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein praktisches Beispiel: Wenn Sie eine Villa zum Preis von 800.000 \u20ac als Zweitwohnsitz kaufen, w\u00fcrde Ihre KESt pauschal mit 8% auf diesen Betrag berechnet werden. Das sind 64.000 \u20ac. F\u00fcr dieselbe Immobilie als Hauptwohnsitz wird die Berechnung anhand der progressiven Bandbreitenstruktur mit Abz\u00fcgen vorgenommen, wodurch der Betrag deutlich niedriger ausf\u00e4llt. Die Unterscheidung zwischen Erst- und Zweitwohnsitz ist hier von gro\u00dfer Bedeutung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity is-style-wide\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Zweitwohnungen und Anlageimmobilien<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr Zweit- und Mietwohnungen gelten die Regelungen f\u00fcr den Erstwohnsitz nicht. Die Steuers\u00e4tze sind leicht unterschiedlich, und vor allem gibt es keine Befreiung f\u00fcr geringere Werte. F\u00fcr st\u00e4dtische Grundst\u00fccke, die als Ferienhaus oder Investition erworben werden, gilt ein Pauschalsatz von 8%, sobald der Wert die erste Stufe \u00fcbersteigt. F\u00fcr l\u00e4ndliche Grundst\u00fccke betr\u00e4gt der Satz 5%, unabh\u00e4ngig von der beabsichtigten Nutzung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr gewerblich genutzte Immobilien gilt ein eigener Pauschalsatz von 6,5%, unabh\u00e4ngig von Standort und Wert der Immobilie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator aligncenter has-alpha-channel-opacity is-style-wide\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wer k\u00f6nnte davon ausgenommen sein?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es gibt einige wenige Situationen, in denen Sie die IMT reduzieren oder ganz abschaffen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Junge Erstk\u00e4ufer (unter 35)<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ab August 2024 k\u00f6nnen K\u00e4ufer im Alter von 18 bis 35 Jahren, die ihren ersten Hauptwohnsitz erwerben, eine vollst\u00e4ndige Befreiung von der IMT f\u00fcr Immobilien bis zu einem Wert von 324.058 \u20ac beantragen. Liegt der Wert der Immobilie dar\u00fcber - bis zu 648.022 EUR - gilt ein erm\u00e4\u00dfigter Satz von 8% mit einem erheblichen Abzug. Dies gilt auch f\u00fcr die Stempelsteuer. F\u00fcr jeden, der die Voraussetzungen erf\u00fcllt, bedeutet dies eine erhebliche Ersparnis. Die Regelung gilt nicht r\u00fcckwirkend, sondern nur f\u00fcr Vertr\u00e4ge, die nach dem 1. August 2024 unterzeichnet werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Stadtsanierung<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn Sie eine Immobilie in einem ausgewiesenen Stadtsanierungsgebiet (ARU) kaufen und eine Renovierung planen, haben Sie m\u00f6glicherweise Anspruch auf eine IMT-Befreiung. Die Immobilie muss im Allgemeinen \u00fcber 30 Jahre alt sein, und die Arbeiten m\u00fcssen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf beginnen. Dies gilt eher f\u00fcr Stadth\u00e4user und \u00e4ltere Dorfimmobilien als f\u00fcr neue Villen an der Algarve, aber es lohnt sich zu wissen, wenn Sie ein Renovierungsprojekt kaufen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Geb\u00e4ude von nationalem oder \u00f6ffentlichem Interesse<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Offiziell als Kulturerbe eingestufte Geb\u00e4ude sind von der IMT befreit. Wenn Sie eine denkmalgesch\u00fctzte Immobilie kaufen, z. B. eine Quinta mit Schutzstatus, kann Ihnen Ihr Anwalt best\u00e4tigen, ob dies zutrifft.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity is-style-wide\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wann zahlen Sie sie?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die IMT muss bezahlt werden, bevor die endg\u00fcltige Urkunde unterzeichnet wird. Ihr portugiesischer Anwalt (genannt a <em>solicitador<\/em> oder <em>advogado<\/em>) wird Sie durch das Verfahren leiten - er wird den f\u00e4lligen Betrag berechnen, die entsprechenden Formulare vorbereiten und daf\u00fcr sorgen, dass die Zahlung an die Steuerbeh\u00f6rde (Autoridade Tribut\u00e1ria) vor dem Notartermin erfolgt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das ist nichts, was Sie sp\u00e4ter regeln k\u00f6nnen. Keine Zahlung, keine Urkunde. Das ist einer der Gr\u00fcnde, warum es so wichtig ist, einen guten Anwalt vor Ort zu haben, wenn man in Portugal kauft.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity is-style-wide\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was zahlen Sie sonst noch so nebenbei?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die IMT kommt nicht von alleine. Gleichzeitig werden Sie auch bezahlen:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Stempelsteuer (Imposto do Selo)<\/strong> - eine Pauschale von 0,8% auf den Kaufpreis. Das ist zwar bescheiden im Vergleich zur IMT, aber es lohnt sich, das zu bedenken. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, f\u00e4llt eine zus\u00e4tzliche Stempelsteuer auf das Darlehen selbst an: 0,5% f\u00fcr Darlehen mit einer Laufzeit von weniger als f\u00fcnf Jahren bzw. 0,6% f\u00fcr l\u00e4ngere Laufzeiten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Notar- und Anmeldegeb\u00fchren<\/strong> - in der Regel etwa 1% f\u00fcr die Urkunde selbst und die Aktualisierung des Grundbuchs zusammen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Gesamtkosten f\u00fcr den Kauf belaufen sich also in der Regel auf die IMT plus etwa 1,8% bis 2% zus\u00e4tzlich zum vereinbarten Preis. Bei einem Kauf im Wert von 1 Mio. EUR bedeutet dies, dass je nach Einstufung der Immobilie zwischen 80 000 und 90 000 EUR f\u00fcr Steuern und Geb\u00fchren zu veranschlagen sind.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Eine Anmerkung zum IMI<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sobald Sie Eigent\u00fcmer der Immobilie sind, zahlen Sie jedes Jahr die IMI - die j\u00e4hrliche Grundbesitzsteuer. In den meisten Gemeinden der Algarve liegt diese zwischen 0,3% und 0,4% des VPT der Immobilie (nicht des Marktwerts, der in der Regel deutlich h\u00f6her ist). Das ist im internationalen Vergleich bescheiden und in Bezug auf den Umfang nicht mit der IMT zu vergleichen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity is-style-wide\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">K\u00f6nnen Offshore-Strukturen oder Firmenk\u00e4ufe etwas \u00e4ndern?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">K\u00e4ufer fragen manchmal nach dem Kauf \u00fcber eine Gesellschaft oder eine Offshore-Struktur. Hier haben sich die Regeln im Laufe der Jahre erheblich versch\u00e4rft. Anteile an Offshore-Gesellschaften, die portugiesische Immobilien halten, unterliegen weiterhin der IMT, wenn die Anteile den Besitzer wechseln. F\u00fcr Immobilien, die von Unternehmen in L\u00e4ndern gehalten werden, die auf der schwarzen Liste stehen, gilt ein pauschaler IMT-Satz von 10%. Dies ist ein Bereich, in dem Sie wirklich eine spezialisierte Rechts- und Steuerberatung ben\u00f6tigen, bevor Sie irgendetwas strukturieren - die Einsparungen, wenn es \u00fcberhaupt welche gibt, gehen mit erheblichen Compliance-Verpflichtungen einher.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator aligncenter has-alpha-channel-opacity is-style-wide\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die Quintessenz<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die IMT ist nicht optional und sie ist nicht gering. Bei einer Luxusimmobilie an der Algarve stellen sie in der Regel die gr\u00f6\u00dften einzelnen Transaktionskosten nach dem eigentlichen Kaufpreis dar. Das Wichtigste ist, dass Sie fr\u00fchzeitig dar\u00fcber Bescheid wissen, die Kosten richtig einplanen und sich dar\u00fcber im Klaren sind, ob Sie eine Immobilie als Hauptwohnsitz oder als Zweitwohnsitz kaufen, denn diese Unterscheidung kann die endg\u00fcltige Zahl erheblich ver\u00e4ndern.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie Ihre IMT-Haftung f\u00fcr eine bestimmte Immobilie aussehen w\u00fcrde, sprechen Sie mit Ihrem Anwalt, bevor Sie ein Angebot machen. Und wenn Sie noch keinen Anwalt haben, verweist unser Team Sie gerne an vertrauensw\u00fcrdige Berater, mit denen wir regelm\u00e4\u00dfig an der Algarve zusammenarbeiten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Dieser Artikel soll nur einen allgemeinen \u00dcberblick zu Informationszwecken geben und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Steuervorschriften \u00e4ndern sich, und die individuellen Umst\u00e4nde sind unterschiedlich. Wenden Sie sich immer an einen qualifizierten portugiesischen Steuerberater oder Rechtsanwalt, bevor Sie einen Kauf t\u00e4tigen.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">  <\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>When you buy property in Portugal, there are a few taxes to be aware of upfront. IMT is usually the largest of them, and it surprises buyers who haven&#8217;t budgeted for it. Here&#8217;s what it is, how it&#8217;s calculated, and what you might be able to avoid. So, what is IMT? 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