Steuern in Portugal
Steuern können abschreckend wirken, aber mit der richtigen Beratung muss das nicht sein. Hier finden Sie eine übersichtliche Aufstellung der wichtigsten Steuern und Gebühren beim Kauf oder Verkauf in Portugal. Dies ist ein Leitfaden zu den wichtigsten Punkten – konsultieren Sie jedoch immer einen Anwalt, da die Details je nach Wohnsitz und Doppelbesteuerungsabkommen variieren können.
Kurzanleitung zu den Grundsteuern in Portugal
| Steuer | Bei Bezahlung | Zinssatz / Basis |
| IMT (Grunderwerbsteuer) | Einmalig, vor Unterzeichnung der endgültigen Urkunde | 6–7,51 TP3T (städtische Immobilien), 6,51 TP3T (Grundstücke), 51 TP3T (ländliche Grundstücke), 101 TP3T (Offshore-Standorte in Ländern auf der schwarzen Liste) |
| Stempelsteuer | Einmalig, vor Unterzeichnung der endgültigen Urkunde | 0,81 TP3T des Kaufpreises oder VPT (je nachdem, welcher Wert höher ist) |
| IMI (jährliche Grundsteuer) | Jährlich | 0,3–0,45% (städtisch), 0,8% (ländlich), 7,5% (auf der schwarzen Liste stehende Unternehmen) |
| AIMI (zusätzliche Gemeindesteuer) | Jährlich auf kombiniertem VPT von städtischem Eigentum | 0,7–1,51 TP3T (Einzelpersonen), Schwellenwerte verdoppeln sich für Paare; 0,41 TP3T (Unternehmen) |
| Kapitalertragsteuer (CGT) | Beim Verkauf von Immobilien | 50% des Gewinns als Einkommen besteuert (Gebietsansässige), 25% (nicht gebietsansässige Unternehmen) |
| Erbschafts- und Schenkungssteuer (Stempelsteuer) | Bei Erbschaft oder Schenkungen | 0,81 TP3T (unmittelbare Familie), 101 TP3T (Nicht-Familie) Dies gilt für Geschenke. Im Todesfall ist die unmittelbare Familie vollständig befreit. |
VPT = Valor Patrimonial Tributário, d. h. Steuerwert, der von den lokalen Steuerbehörden festgelegt wird.
Die IMT ist eine einmalige Steuer, die vom Käufer vor Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags zu entrichten ist. Bei der notariellen Beglaubigung des Vertrags ist ein Zahlungsnachweis vorzulegen.
Er wird auf der Grundlage des höheren Wertes aus Kaufpreis und Immobilienwert berechnet. Steuerlicher Vermögenswert (VPT), der von den lokalen Behörden auf der Grundlage der Baukosten, des Alters, der Lage und der Nutzung festgelegt wird.
Die Preise variieren je nach Art der Immobilie:
- 6%: Immobilien mit einem VPT von 621.501 € bis 1.128.287 Mio. €
- 7.5%: Immobilien mit einem VPT über 1.128.287 Mio. €
- 6.5%: Baugrundstücke und städtische Nichtwohnimmobilien
- 5%: Ländliches (rustikales) Land
- 10%: Von Offshore-Unternehmen in Ländern erworbene Immobilien, die auf der schwarzen Liste stehen (z. B. Gibraltar, Barbados, Mauritius)
Gut zu wissen:
- IMT wird nicht erhoben, wenn Immobilien über einen Aktienkauf in einer Unternehmensstruktur erworben werden.
- Die Zinssätze können für den Kauf von Zweitwohnungen höher sein.
- Stempelsteuer: 0,81 TP3T des höheren Betrags aus Kaufpreis und VPT, zahlbar vor der endgültigen Urkunde.
- Grundbuchgebühr: 250 € (in der Regel von Ihrem Anwalt organisiert).
- Notargebühren: basierend auf dem Verkaufspreis der Immobilie.
- Rechtskosten: In der Regel 1–21 % des Immobilienwerts, je nach Komplexität.
Die IMI ist eine jährliche Steuer, die auf der VPT basiert und je nach Gemeinde variiert:
- 0,3–0,45%: Städtische Gebiete (Loulé wendet den Mindestwert von 0,31 TP3T an).
- 0.8%: Ländliche Immobilien.
- 7.5%: Immobilien, die sich im Besitz von Offshore-Unternehmen in Ländern befinden, die auf der schwarzen Liste stehen.
Die IMI wird in der Regel in zwei oder drei Raten gezahlt, je nach Höhe des fälligen Betrags.
Die 2017 eingeführte AIMI ist eine jährliche Steuer auf den kombinierten VPT aller städtischen Immobilien, die sich im Besitz einer Einzelperson oder eines Paares befinden.
- Einzelpersonen:
- 0,71 TP3T: 600.000 € – 1 Mio.
- 1,01 TP3T: 1–2 Mio. €
- 1,51 TP3T: Über 2 Mio. €
- Paare: Der Schwellenwert von 600.000 € verdoppelt sich auf 1,2 Mio. €.
- Unternehmensbeteiligung:
- 0,41 TP3T: Für Unternehmen (außer für den privaten Gebrauch, dann gelten individuelle Tarife)
- 7.5%: Für Offshore-Unternehmen in Ländern, die auf der schwarzen Liste stehen
AUSNAHMEN: AIMI gilt nicht für ländliche oder nicht zu Wohnzwecken genutzte Immobilien.
Die Kapitalertragssteuer wird auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien (Verkaufspreis minus Kaufpreis) erhoben, wobei bestimmte Kosten wie Renovierungskosten und Rechtskosten abzugsfähig sind.
- Nichtansässige: 50% der Gewinne sind steuerpflichtig und werden zur jährlichen Einkommensteuer hinzugerechnet.
- Einwohner: 50% der Gewinne sind steuerpflichtig und werden zur jährlichen Einkommensteuer hinzugerechnet.
- Unternehmensbeteiligung: Pauschalbetrag von 25% für ausländische Unternehmen.
Ausnahmen: Wenn Sie Ihre Hauptwohnung verkaufen und den Erlös innerhalb von 36 Monaten in eine andere Hauptwohnung innerhalb der EU/des EWR reinvestieren, können Sie von der Kapitalertragsteuer befreit werden.
Portugal erhebt keine Erbschaftssteuer für unmittelbare Familienangehörige (Ehepartner, Kinder, Eltern). Es fällt jedoch eine Stempelsteuer an:
- 0.8%: Für unmittelbare Familienangehörige (basierend auf VPT).
- 10%: Für Geschenke oder Erbschaften an Nicht-Familienmitglieder.
- Im Todesfall – unmittelbare Familienangehörige sind vollständig befreit
- Arbeiten Sie mit einem Anwalt zusammen: Um korrekte Berechnungen und die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten.
- Kennen Sie Ihren VPT: Diese Zahl wirkt sich auf mehrere Steuern aus.
- Budget über den Kaufpreis hinaus: Berücksichtigen Sie IMT, Stempelsteuer, Rechtskosten und mögliche Kapitalertragssteuer.
- Vermeiden Sie Länder, die auf der schwarzen Liste stehen: Sie führen zu deutlich höheren Steuersätzen.
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Wenn Sie sich gut informieren und vorbereiten, können Sie die portugiesischen Immobiliensteuern souverän bewältigen. Wenn Sie Fragen haben oder eine individuelle Beratung benötigen, wenden Sie sich an unser Team, das Ihnen gerne weiterhilft oder Sie an einen vertrauenswürdigen Steuerberater weiterleitet.
Und wenn Ihnen einige dieser Begriffe unbekannt sind, besuchen Sie unsere Immobilien-Glossar wo wir die portugiesischen Abkürzungen und Ausdrücke in einfacher Sprache erklären.