Impostos em Portugal
Os impostos podem parecer assustadores, mas com a orientação certa, não precisam ser assim. Aqui está uma descrição clara dos principais impostos e taxas ao comprar ou vender em Portugal. Este é um guia com o essencial — mas consulte sempre um advogado, pois os detalhes podem variar de acordo com a residência e os acordos de dupla tributação.
Guia rápido sobre impostos sobre imóveis em Portugal
| Imposto | Quando pago | Taxa / Base |
| IMT (Imposto sobre a Transmissão de Imóveis) | Uma única vez, antes de assinar a escritura final | 6–7,51 TP3T (propriedade urbana), 6,51 TP3T (lotes), 51 TP3T (terreno rural), 101 TP3T (offshore em jurisdições incluídas na lista negra) |
| Imposto de selo | Uma única vez, antes de assinar a escritura final | 0,81 TP3T do preço de compra ou VPT (o que for maior) |
| IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) | Anualmente | 0,3–0,45% (urbano), 0,8% (rural), 7,5% (entidades na lista negra) |
| AIMI (Imposto Municipal Adicional) | Anualmente sobre o VPT combinado de imóveis urbanos | 0,7–1,51 TP3T (pessoas físicas), limites duplicados para casais; 0,41 TP3T (empresas) |
| Imposto sobre ganhos de capital (CGT) | Na venda de imóveis | 50% de ganhos tributados como rendimento (residentes), 25% (empresas não residentes) |
| Imposto sobre heranças e doações (imposto de selo) | Sobre heranças ou doações | 0,8% (família imediata), 10% (não família) isto é para presentes. Em caso de morte, a família imediata está totalmente isenta. |
VPT = Valor Patrimonial Tributário, definido pelas autoridades fiscais locais.
O IMT é um imposto único pago pelos compradores antes da assinatura da escritura final de venda. É necessário apresentar o comprovativo de pagamento quando a escritura é autenticada.
É calculado com base no valor mais elevado entre o preço de compra ou o valor da propriedade. Valor do ativo fiscal (VPT), que é definido pelas autoridades locais com base nos custos de construção, idade, localização e utilização.
As tarifas variam dependendo do tipo de propriedade:
- 6%: Imóveis com um VPT entre €621.501 e €1.128.287 milhões
- 7.5%: Imóveis com um VPT superior a 1.128.287 milhões de euros
- 6.5%: Terrenos para construção e propriedades urbanas não residenciais
- 5%: Terreno rústico (rural)
- 10%: Imóveis adquiridas por entidades offshore em jurisdições incluídas na lista negra (por exemplo, Gibraltar, Barbados, Maurício)
É bom saber:
- O IMT não é cobrado quando o imóvel é comprado através da aquisição de ações numa estrutura corporativa.
- As taxas podem ser mais elevadas para a compra de uma segunda habitação.
- Imposto de selo: 0,81 TP3T do valor mais alto entre o preço de compra ou o VPT, a pagar antes da escritura final.
- Taxa do Registo Predial: 250 € (normalmente organizado pelo seu advogado).
- Taxas notariais: com base no preço de venda do imóvel.
- Honorários legais: Normalmente, 1–21% do valor do imóvel, dependendo da complexidade.
O IMI é um imposto anual baseado no VPT e varia consoante o município:
- 0,3–0,45%: Áreas urbanas (Loulé aplica o mínimo de 0,3%).
- 0.8%: Imóveis rurais.
- 7.5%: Imóveis pertencentes a entidades offshore em jurisdições incluídas na lista negra.
O IMI é normalmente pago em duas ou três prestações, dependendo do montante devido.
Introduzido em 2017, o AIMI é um imposto anual sobre o VPT combinado de todas as propriedades urbanas pertencentes a um indivíduo ou casal.
- Indivíduos:
- 0,71 TP3T: 600 000 € – 1 milhão
- 1,01 TP3T: € 1–2 milhões
- 1,51 TP3T: Mais de 2 milhões de euros
- Casais: O limite de 600 000 euros dobra para 1,2 milhões de euros.
- Imóvel corporativa:
- 0,4%: Para empresas (exceto para uso pessoal, caso em que se aplicam tarifas individuais)
- 7.5%: Para entidades offshore em jurisdições incluídas na lista negra
ISENÇÕES: A AIMI não se aplica a propriedades rurais ou não residenciais.
O CGT é cobrado sobre os lucros da venda de imóveis (preço de venda menos preço de compra), com certos custos dedutíveis, como renovações e honorários advocatícios.
- Não residentes: 50% dos ganhos são tributáveis e adicionados ao imposto de renda anual.
- Residentes: 50% dos ganhos são tributáveis e adicionados ao imposto de renda anual.
- Imóvel corporativa: Taxa fixa de 25% para empresas estrangeiras.
Isenções: Vender a sua residência principal e reinvestir o valor obtido noutra residência principal na UE/EEE no prazo de 36 meses pode isentá-lo do imposto sobre ganhos de capital (CGT).
Portugal não cobra imposto sucessório para familiares diretos (cônjuges, filhos, pais). No entanto, aplica-se o imposto de selo:
- 0.8%: Para familiares diretos (com base no VPT).
- 10%: Para presentes ou heranças a pessoas que não sejam membros da família.
- Em caso de morte – os familiares diretos estão totalmente isentos
- Trabalhe com um advogado: Para garantir cálculos corretos e conformidade.
- Conheça o seu VPT: Este valor tem impacto em vários impostos.
- Orçamento além do preço de compra: Considere o IMT, o imposto de selo, as taxas legais e o potencial CGT.
- Evite jurisdições incluídas na lista negra: Isso resulta em taxas de imposto significativamente mais elevadas.
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E se alguns destes termos lhe parecerem desconhecidos, aceda ao nosso Glossário imobiliário onde explicamos as siglas e expressões específicas de Portugal em linguagem simples.