Comprar um imóvel em Portugal
A compra de um imóvel em Portugal é um processo simples e bem regulamentado. Com a orientação certa, as transações são frequentemente concluídas em duas a seis semanas. Aqui está o que precisa saber.
O processo de compra
01
Cartas de intenção
Depois de escolher o imóvel e acordar os termos, o seu agente redige as Cartas de Intenção. Esses documentos resumem as condições acordadas entre o comprador e o vendedor. Eles não são juridicamente vinculativos, mas fornecem uma estrutura para os advogados que representam cada parte.
02
Devida diligência
O advogado local do comprador realiza verificações sobre o imóvel. Isso inclui verificar se os documentos estão em ordem, se o imóvel está livre de dívidas ou ônus e se está legalmente apto para venda.
03
Contrato Promessa de Compra e Venda
Esta é a primeira fase vinculativa da transação.
Um depósito de cerca de 10% é pago pelo comprador, geralmente através do seu advogado.
Se o vendedor desistir, deverá devolver o dobro do depósito.
Se o comprador desistir, o depósito será perdido.
04
Escritura final
A escritura final é assinada no cartório. Nesta fase:
O comprador paga o saldo restante e os impostos aplicáveis.
A propriedade está registada no Registo Predial.
Os serviços públicos são transferidos para o nome do comprador.
Se alguma das partes não puder comparecer, pode ser concedida uma procuração a um advogado.
Comprar imóveis através de uma estrutura corporativa
Algumas propriedades em Portugal são detidas por uma estrutura corporativa. Nestes casos, o processo difere ligeiramente.
01
Cartas de intenção
Descreve as condições acordadas, tal como num processo padrão.
02
Devida diligência
O advogado local do comprador analisa não só o imóvel, mas também a empresa proprietária do mesmo. Isso inclui responsabilidades corporativas, taxas e histórico jurídico.
03
Contrato de Compra de Ações (SPA)
É elaborado um Contrato de Compra de Ações, estabelecendo os termos da venda. Ambas as partes assinam e o comprador geralmente paga um depósito de 10%.
04
Conclusão
O comprador paga o saldo e o vendedor transfere a propriedade das ações. Esse processo é frequentemente realizado em inglês.
Custos a considerar
01
Honorários dos Advogados
Cerca de 1–2% do preço de compra, dependendo da complexidade.
02
IMT (Imposto sobre a Transmissão de Imóveis)
6%: Imóveis urbanos residenciais vendidos entre €621.501 e €1.128.287
7.5%: Imóveis de valor superior a 1 128 287 euros
5%: Terrenos para construção e propriedades urbanas não residenciais
5%: Terras rurais
10%: Imóveis adquiridas por entidades offshore em jurisdições incluídas na lista negra
03
Imposto de selo
O imposto de selo e o IMT não são aplicados a compras realizadas através de uma estrutura corporativa.
04
Taxas notariais e de registo
Aproximadamente €2.000–€6.000, dependendo do preço de compra e da complexidade da transação.
Compras corporativas
Na maioria dos casos, o IMT não é aplicado às transferências de ações para empresas não residentes. As empresas residentes dependem da estrutura de compra de ações.
Mais uma vez, na maioria dos casos, o imposto de selo não é aplicado a empresas não residentes.
- A gestão da empresa custa normalmente 2.000 € por ano.
Divulgação se você ou membros da sua família forem pessoas politicamente expostas (PEPs)
Entendendo o KYC (Conheça o seu cliente)
Os procedimentos KYC são obrigatórios em Portugal para prevenir fraudes e lavagem de dinheiro. Os compradores devem estar preparados para fornecer:
Os compradores devem estar preparados para fornecer:
- Comprovação de identidade e origem dos fundos
Divulgação se você ou membros da sua família forem pessoas politicamente expostas (PEPs)
Cooperação total com bancos, advogados e agentes para preencher os formulários necessários
Dicas para compradores
01
Trabalhe com um bom advogado
Garanta a conformidade e uma due diligence tranquila, estabelecendo uma parceria com um advogado português experiente em direito imobiliário.
02
Seja transparente
Mantenha os documentos atualizados e acessíveis para evitar atrasos no processo de compra.
03
Planeje os impostos e taxas
Tenha uma visão completa dos custos além do preço de compra para fazer um orçamento adequado.
04
Espere verificações KYC
Informações financeiras detalhadas são padrão e rotineiras. Prepare a documentação com antecedência.