Acheter un bien immobilier au Portugal
L'achat d'un bien immobilier au Portugal est un processus simple et bien réglementé. Avec les bons conseils, les transactions sont souvent conclues en deux à six semaines. Voici ce que vous devez savoir.
Le processus d'achat
01
Lettres d'intention
Une fois le bien choisi et les conditions convenues, votre agent rédige des lettres d'intention. Ces documents résument les conditions convenues entre l'acheteur et le vendeur. Ils ne sont pas juridiquement contraignants, mais fournissent un cadre de référence aux avocats représentant chaque partie.
02
Diligence raisonnable
L'avocat local de l'acheteur procède à des vérifications sur le bien immobilier. Il s'agit notamment de vérifier que les documents sont en règle, que le bien immobilier est libre de toute dette ou de tout privilège et qu'il est légalement apte à être vendu.
03
Contrat de promesse d'achat (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Il s'agit de la première étape contraignante de la transaction.
Une caution d'environ 10% est versée par l'acheteur, généralement par l'intermédiaire de son avocat.
Si le vendeur se retire, il doit rembourser le double de l'acompte.
Si l'acheteur se rétracte, l'acompte est perdu.
04
Acte définitif (Escritura)
L'acte définitif est signé chez le notaire. À ce stade :
L'acheteur paie le solde restant et les taxes applicables.
La propriété est enregistrée au registre foncier.
Les services publics sont transférés au nom de l'acheteur.
Si l'une des parties ne peut être présente, une procuration peut être accordée à un avocat.
Acheter un bien immobilier par le biais d'une structure d'entreprise
Certaines propriétés au Portugal sont détenues par une structure d'entreprise. Dans ces cas, la procédure diffère légèrement.
01
Lettres d'intention
Décrit les conditions convenues, comme dans le cadre d'un processus standard.
02
Diligence raisonnable
L'avocat local de l'acheteur examine non seulement le bien immobilier, mais aussi la société qui en est propriétaire. Cela inclut les dettes de la société, les frais et l'historique juridique.
03
Contrat d'achat d'actions (SPA)
Un contrat d'achat d'actions est préparé, définissant les conditions de la vente. Les deux parties signent, et l'acheteur verse généralement un acompte de 10%.
04
Achèvement
L'acheteur paie le solde et le vendeur transfère la propriété des actions. Ce processus se déroule souvent en anglais.
Coûts à prendre en considération
01
Frais juridiques
Environ 1 à 21 TP3T du prix d'achat, selon la complexité.
02
IMT (impôt sur les transferts immobiliers)
6% : Biens immobiliers urbaines résidentielles vendues entre 621 501 € et 1 128 287 €.
7.5% : Biens immobiliers supérieures à 1 128 287 euros
5% : Terrains à bâtir et propriétés urbaines non résidentielles
5% : Terres rurales
10% : Biens acquis par des entités offshore dans des juridictions figurant sur liste noire
03
Droit de timbre
Les droits de timbre et l'IMT ne s'appliquent pas aux achats effectués par l'intermédiaire d'une structure d'entreprise.
04
Frais de notaire et d'enregistrement
Environ 2 000 à 6 000 € selon le prix d'achat et la complexité de la transaction.
Achats d'entreprise
Dans la plupart des cas, l'IMT ne s'applique pas aux transferts d'actions pour les sociétés non résidentes. Les sociétés résidentes dépendent de la structure d'achat des actions.
Dans la plupart des cas, le droit de timbre n'est pas appliqué aux sociétés non résidentes.
- Les frais de gestion d'une entreprise s'élèvent généralement à 2 000 € par an.
Divulgation si vous ou des membres de votre famille êtes des personnes politiquement exposées (PPE)
Comprendre le KYC (Know Your Customer)
Les procédures KYC sont obligatoires au Portugal afin de prévenir la fraude et le blanchiment d'argent. Les acheteurs doivent s'attendre à fournir :
Les acheteurs doivent s'attendre à fournir :
- Preuve d'identité et origine des fonds
Divulgation si vous ou des membres de votre famille êtes des personnes politiquement exposées (PPE)
Coopération totale avec les banques, les avocats et les agents pour remplir les formulaires requis.
Conseils pour les acheteurs
01
Travaillez avec un bon avocat
Assurez-vous de la conformité et du bon déroulement de la diligence raisonnable en vous associant à un avocat portugais expérimenté en droit immobilier.
02
Soyez transparent
Gardez les documents à jour et accessibles afin d'éviter tout retard dans le processus d'achat.
03
Planifier les impôts et les frais
Ayez une vision globale des coûts au-delà du prix d'achat afin d'établir un budget approprié.
04
Attendez-vous à des vérifications KYC
Les informations financières détaillées sont courantes et habituelles. Préparez les documents à l'avance.