Immobilienkauf in Portugal
Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist ein unkomplizierter und gut geregelter Vorgang. Mit der richtigen Beratung werden Transaktionen oft innerhalb von zwei bis sechs Wochen abgeschlossen. Hier finden Sie alles, was Sie wissen müssen.
Der Kaufprozess
01
Absichtserklärungen
Sobald die Immobilie ausgewählt und die Bedingungen vereinbart sind, entwirft Ihr Makler Absichtserklärungen. Diese Dokumente fassen die vereinbarten Bedingungen für Käufer und Verkäufer zusammen. Sie sind nicht rechtsverbindlich, bieten jedoch einen Rahmen für die Anwälte, die die jeweilige Partei vertreten.
02
Sorgfaltspflicht
Der lokale Anwalt des Käufers führt Überprüfungen der Immobilie durch. Dazu gehört die Überprüfung, ob die Dokumente in Ordnung sind, die Immobilie frei von Schulden oder Pfandrechten ist und rechtlich zum Verkauf geeignet ist.
03
Vorvertrag (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Dies ist die erste verbindliche Phase der Transaktion.
Eine Anzahlung in Höhe von etwa 10% wird vom Käufer geleistet, in der Regel über dessen Anwalt.
Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er die doppelte Anzahlung zurückzahlen.
Wenn der Käufer zurücktritt, verfällt die Anzahlung.
04
Endgültige Urkunde (Escritura)
Die endgültige Urkunde wird beim Notar unterzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt:
Der Käufer zahlt den Restbetrag und die anfallenden Steuern.
Das Eigentumsrecht ist im Grundbuch eingetragen.
Die Versorgungsleistungen werden auf den Namen des Käufers übertragen.
Wenn eine der Parteien nicht anwesend sein kann, kann eine Vollmacht an einen Anwalt erteilt werden.
Kauf von Immobilien über eine Unternehmensstruktur
Einige Immobilien in Portugal werden von einer Unternehmensstruktur gehalten. In diesen Fällen unterscheidet sich der Prozess geringfügig.
01
Absichtserklärungen
Beschreibt die vereinbarten Bedingungen, wie bei einem Standardprozess.
02
Sorgfaltspflicht
Der lokale Anwalt des Käufers prüft nicht nur die Immobilie, sondern auch das Unternehmen, dem sie gehört. Dazu gehören Unternehmensverbindlichkeiten, Gebühren und die Rechtsgeschichte.
03
Aktienkaufvertrag (SPA)
Es wird ein Aktienkaufvertrag erstellt, in dem die Verkaufsbedingungen festgelegt sind. Beide Parteien unterzeichnen den Vertrag, und der Käufer leistet in der Regel eine Anzahlung in Höhe von 10%.
04
Fertigstellung
Der Käufer zahlt den Restbetrag, und der Verkäufer überträgt das Eigentum an den Aktien. Dieser Vorgang wird häufig in englischer Sprache abgewickelt.
Zu berücksichtigende Kosten
01
Rechtskosten
Je nach Komplexität etwa 1–21 TP3T des Kaufpreises.
02
IMT (Grunderwerbsteuer)
6%: Wohnimmobilien in städtischen Gebieten mit einem Verkaufspreis zwischen 621.501 € und 1.128.287 €
7.5%: Immobilien über 1.128.287 €
5%: Baugrundstücke und städtische Nichtwohnimmobilien
5%: Ländliche Flächen
10%: Von Offshore-Unternehmen in Ländern, die auf der schwarzen Liste stehen, erworbene Immobilien
03
Stempelsteuer
Stempelsteuer und IMT werden nicht auf Käufe über eine Unternehmensstruktur erhoben.
04
Notar- und Registrierungsgebühren
Ca. 2.000 bis 6.000 Euro, abhängig vom Kaufpreis und der Komplexität der Transaktion.
Unternehmenskäufe
In den meisten Fällen wird IMT nicht auf Aktienübertragungen für nicht ansässige Unternehmen angewendet. Ansässige Unternehmen sind von der Struktur des Aktienkaufs abhängig.
Auch hier gilt, dass in den meisten Fällen keine Stempelsteuer für nicht ansässige Unternehmen erhoben wird.
- Die Kosten für die Unternehmensführung betragen in der Regel 2.000 € pro Jahr.
Offenlegung, wenn Sie oder Ihre Familienangehörigen politisch exponierte Personen (PEPs) sind
KYC (Know Your Customer) verstehen
KYC-Verfahren sind in Portugal obligatorisch, um Betrug und Geldwäsche zu verhindern. Käufer müssen damit rechnen, folgende Angaben zu machen:
Käufer sollten damit rechnen, Folgendes bereitzustellen:
- Identitätsnachweis und Herkunft der Finanzmittel
Offenlegung, wenn Sie oder Ihre Familienangehörigen politisch exponierte Personen (PEPs) sind
Umfassende Zusammenarbeit mit Banken, Rechtsanwälten und Maklern, um die erforderlichen Formulare auszufüllen
Tipps für Käufer
01
Arbeiten Sie mit einem guten Anwalt zusammen
Sorgen Sie für Compliance und eine reibungslose Due Diligence, indem Sie mit einem erfahrenen portugiesischen Immobilienanwalt zusammenarbeiten.
02
Seien Sie transparent
Halten Sie Dokumente auf dem neuesten Stand und zugänglich, um Verzögerungen im Kaufprozess zu vermeiden.
03
Planen Sie Steuern und Gebühren ein
Verschaffen Sie sich einen vollständigen Überblick über die Kosten, die über den Kaufpreis hinausgehen, um angemessen budgetieren zu können.
04
Erwarten Sie KYC-Prüfungen
Detaillierte Finanzinformationen sind Standard und Routine. Bereiten Sie die Unterlagen im Voraus vor.