Von Kerstin Büchner, Direktorin QP Savills
Es war ein sehr schwieriges Jahr für Menschen auf der ganzen Welt. Viele haben schreckliche Verluste erlitten, gegen das Virus gekämpft und darum gerungen, ihre Unternehmen über Wasser zu halten. Der Impfstoff ist ein Licht am Ende des Tunnels, aber während wir dies Anfang 2021 schreiben, ist es für viele nur ein kleines Licht und der Tunnel lang.
Der lokale Immobilienmarkt ist davon natürlich nicht ausgenommen und hat Veränderungen erfahren, was die Wünsche der Menschen, die Art und Weise, wie sie Immobilien kaufen, und vor allem, wie viel sie bereit sind zu investieren, betrifft. Überraschenderweise waren diese Veränderungen nicht alle negativ. Der untere und mittlere Markt haben gelitten. Die Nachfrage ging zurück, da die finanzielle Situation der Menschen Investitionen in Immobilien erschwerte, und selbst wenn sie noch investieren konnten und wollten, war aufgrund der Reisebeschränkungen eine Besichtigung der Immobilien nur virtuell möglich. Mit dem Rückgang der Transaktionen sanken auch die Preise und die Preisvorstellungen der Verkäufer. Der obere Marktbereich hat sich als etwas widerstandsfähiger gegenüber Markteinflüssen erwiesen, und wir können einen Anstieg der Anfragen, Transaktionen und Immobilienwerte verzeichnen.
Die erste Veränderung, die wir alle spürten, war der Lockdown im März 2020 und die Tatsache, dass wir viel mehr Zeit zu Hause verbrachten. Tatsächlich handelt es sich dabei jedoch möglicherweise nur um eine Beschleunigung von Trends, die bereits vorhergesagt worden waren und sich bereits abzeichneten. Unsere Art zu leben, zu arbeiten und zu spielen hat sich verändert, aber viele dieser Veränderungen vollzogen sich bereits in den Jahren vor 2020 in Zeitlupe.
Vor 10 bis 15 Jahren war es noch recht selten, von zu Hause aus zu arbeiten. Da das Pendeln immer zeitaufwändiger und kostspieliger wurde, verlagerten sich in den letzten fünf Jahren nicht nur unsere Arbeitsweise, sondern auch unser Leben und unsere Freizeit zunehmend ins Internet. Das Jahr 2020 hat nur dazu geführt, dass mehr von uns die Möglichkeit des Homeoffice genauer unter die Lupe genommen haben, und uns den zusätzlichen Anstoß – oder sollten wir sagen: den Schubs – gegeben, das Arbeiten von zu Hause aus zu einer realen Möglichkeit zu machen.
Da wir mehr Zeit zu Hause verbrachten, schauten wir uns die Immobilien, in denen wir leben, genauer an, und viele kamen zu dem Schluss, dass sich ihre Wohnsituation verbessern ließe. Die meisten von uns müssen nicht mehr in Pendlerentfernung zu Städten wohnen, und laut unseren Kollegen von Savills in Großbritannien wird viel darüber gesprochen, dass immer mehr Käufer aus London aufs Land ziehen, sei es, um dort ihren Hauptwohnsitz oder eine Zweitwohnung zu erwerben. Ihre Käufer- und Verkäuferumfrage aus dem Jahr 2020 ergab, dass 48% der Befragten einen Standort in einem Dorf nun attraktiver finden und 53% einen Standort auf dem Land attraktiver finden als vor COVID-19. Bei Befragten mit schulpflichtigen Kindern steigen diese Zahlen auf 54% bzw. 57%, was darauf hindeutet, dass Familien eher einen Umzug aus der Hauptstadt in Betracht ziehen.
Auch Homeoffice scheint sich zu einem langfristigen Phänomen zu entwickeln. Über die Hälfte (56%) der Befragten gab an, dass sie eher dazu neigen, mehr von zu Hause aus zu arbeiten, was darauf hindeutet, dass sie bereit wären, einen längeren Arbeitsweg in Kauf zu nehmen.
Eine Analyse der in den letzten Jahren verkauften Immobilien von Savills zeigt einen starken Anstieg der Londoner Käufer im Verhältnis zur Gesamtzahl der Käufer. Im Marktsegment über 2 Millionen Pfund, in dem Käufer aus London schon immer stärker vertreten waren, machten sie im letzten Jahr 39% der Käufer aus, was einem Anstieg gegenüber dem bisherigen 5-Jahres-Durchschnitt von 29% entspricht.
Auch in Portugal haben wir die Auswirkungen dieses Trends gespürt. Die Anfragen nahmen zu, ebenso wie die Verkaufszahlen. 2019 war ein außergewöhnliches Jahr am oberen Ende des Immobilienmarktes. Hätten wir 2020 ein ähnliches Jahr gehabt, wären wir sehr zufrieden gewesen. Tatsächlich war 2020 sogar noch besser. Sobald die Ausgangssperre aufgehoben wurde und nach einigen Monaten ohne Verkäufe entlud sich die aufgestaute Nachfrage, und bei QP waren alle Mann an Deck. Die Statistiken zum Jahresende 2020 zeigen, dass die Anfragen gegenüber 2019 um 67% gestiegen sind.
Bei genauerer Betrachtung wird deutlich, warum das so ist. In der Vergangenheit waren unsere Käufer vor allem an Ferienhäusern interessiert. Im letzten Jahr haben wir jedoch deutlich mehr Anfragen von Käufern erhalten, die sich in Portugal niederlassen möchten. Wir sehen, dass dies nicht nur durch das relativ sichere und gesunde Umfeld der Algarve in Bezug auf den Lebensstil und den Wunsch, von einem Zuhause in Portugal aus zu arbeiten, begünstigt wurde, sondern auch durch die Tatsache, dass viele Briten sich das Recht sichern wollten, nach Portugal zu reisen und dort so lange zu bleiben, wie sie möchten – ein Recht, das sie nach dem Brexit nicht mehr haben würden.
Ebenfalls unerwartet war der Anstieg des durchschnittlichen Verkaufspreises im Jahr 2020. Zwischen 2012 und 2014 lag der durchschnittliche Verkaufspreis bei 1,45 Millionen. In den Jahren 2018 und 2019 betrug er 1,8 Millionen und stieg 2020 auf 2,3 Millionen.
Der Kauf einer Ferienimmobilie oder eines dauerhaften oder semi-dauerhaften Wohnsitzes sind zwei sehr unterschiedliche Projekte. Nicht zuletzt in Bezug auf die Summe, die Menschen bereit sind, für jedes dieser Projekte auszugeben. Es ist offensichtlich, dass unsere Anfragen mit größeren Budgets und von Menschen kamen, die nach außergewöhnlichen Immobilien suchten, in denen sie mehr Zeit verbringen wollten. Infolgedessen waren sie oft auf der Suche nach größeren, besseren Häusern und besseren Lagen. Auch viele unserer bestehenden Immobilienbesitzer kamen zu dem Schluss, dass sie mehr Zeit an der Algarve verbringen und eine bessere Immobilie haben wollten. Dies stimulierte das obere Ende des Immobilienmarktes über alle Erwartungen hinaus. So sehr, dass die Nachfrage das Angebot überstieg und es in der Folge zu einem spürbaren Anstieg der Immobilienwerte kam.
Vale do Lobo Villa verkauft von QP Savills
Preise für private Villen in Quinta do Lago und Vale do Lobo zwischen 6 und 8 Millionen Euro sind in den letzten Jahren ganz normal geworden. In den letzten zwei Jahren haben immer mehr außergewöhnliche Immobilien Verkaufspreise von über 10 Millionen Euro und 18.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Dies ist ein wichtiger Meilenstein für den Immobilienmarkt des Landes und stellt Werte dar, die es bisher auf nationaler Ebene noch nicht gab. Höchste Werte, Bau- und Designstandards, die mit den besten der Welt konkurrieren können.
Eine weitere Entwicklung, die wir im Jahr 2020 beobachtet haben, ist, dass Käufer in der Vergangenheit Immobilien zwei- oder dreimal besichtigt haben, bevor sie sich für eine Immobilie entschieden haben. Dies hat sich im Jahr 2020 geändert. Da die Briten Ende 2020 einen Teil ihrer Reisefreiheit innerhalb der EU verloren haben und die Zahl der Transaktionen gestiegen ist, waren Käufer motivierter, schnellere Entscheidungen zu treffen, um nicht einige ihrer Top-Auswahlmöglichkeiten zu verlieren. Es kam häufig vor, dass Immobilien im Wert von mehreren Millionen Euro nach nur einer Besichtigung gekauft wurden.
Unser Vertriebsteam musste sich anpassen. Virtuelle Besichtigungen und die Online-Betreuung unserer Kunden wurden schnell zur Normalität. Aber nicht nur das: Während unsere Anfragen nach wie vor überwiegend aus Großbritannien kommen, ist die Zahl der anderen Nationalitäten, die in die zentrale Algarve kommen, deutlich gestiegen. Wir haben unser Team auf über 20 Mitarbeiter erweitert, um nicht nur den Service aufrechtzuerhalten, sondern auch mehr Sprachen in den Vertrieb zu integrieren. Die Anfragen aus Frankreich und Spanien sind um 20% gestiegen, und diese Käufer möchten nicht mehr nur zwischen 500.000 und 750.000 Euro investieren, sondern auch nach Portugal umziehen und suchen ebenfalls nach Spitzenimmobilien.
Und Geld war noch nie so günstig wie heute. Um mehr Käufern zu helfen, zu kaufen und größere Käufe zu tätigen, bieten lokale Banken unglaublich gute Zinssätze an. Käufer aller Einkommensklassen nehmen häufiger Kredite auf, um zu kaufen. In früheren Jahren hatten wir vielleicht einen Käufer pro Jahr, der mit einer Hypothek gekauft hat. Heute schätzen wir, dass bis zu 25% unserer Käufer Kredite aufnehmen. Die Zinssätze sind niedrig, was es den Menschen auch ermöglicht hat, in Immobilien mit etwas höheren Preisen zu investieren. Millennium BCP vergibt Kredite bis zu 80% mit Zinssätzen zwischen 1,1 und 1,5%.
Das Golden-Visa-Programm lockt weiterhin eine große Zahl nicht-europäischer Investoren nach Portugal, die hauptsächlich in Immobilien im Wert von 500.000 bis 750.000 Euro in den Regionen Lissabon und Porto investieren. Die Gesamtinvestitionen, die dieses Programm bis heute nach Portugal gebracht hat, belaufen sich auf 5,6 Milliarden Euro, von denen 5,09 Milliarden Euro in den Immobilienmarkt investiert wurden. Um zu fördern, dass mehr dieser Investitionen aus dem Golden-Visa-Programm in den Immobilienmarkt in den Binnenregionen Portugals fließen, hat die Regierung beschlossen, dass ab Juli 2021 Immobilieninvestitionen zum Erwerb eines Golden Visa in den Regionen Porto, Lissabon oder Algarve nicht mehr möglich sein werden. Nur sehr wenige unserer Käufer in der zentralen Algarve waren Golden-Visa-Käufer, daher erwarten wir keine großen Auswirkungen auf unseren Markt.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wir bei QP Savills einen Anstieg der Anfragen um 67%, einen Anstieg des durchschnittlichen Verkaufspreises von 1,8 Mio. Euro auf 2,3 Mio. Euro und einen Anstieg des Gesamtumsatzes um 15% auf 169,7 Mio. Euro verzeichnen konnten.