Por Kerstin Buechner, Diretora QP Savills
Foi um ano muito difícil para as pessoas em todo o mundo. Muitas sofreram perdas terríveis, lutaram contra o vírus e tiveram dificuldades para manter os seus negócios à tona. A vacina é uma luz no fim do túnel, mas, enquanto escrevemos isto no início de 2021, para muitos ela é uma luz pequena e o túnel é longo.
O mercado imobiliário local certamente não está imune e passou por mudanças no que as pessoas procuram, como compram imóveis e, principalmente, quanto estão dispostas a investir. Surpreendentemente, essas mudanças não foram todas negativas. Os mercados de gama baixa e média foram afetados. O nível de procura diminuiu, uma vez que a situação financeira das pessoas tornou mais difícil investir em imóveis e, mesmo que ainda pudessem e quisessem investir, as restrições de viagem tornaram a visita aos imóveis possível apenas virtualmente. E, à medida que os níveis de transações diminuíram, o mesmo aconteceu com os preços e com o que os vendedores estavam dispostos a aceitar. O topo do mercado provou ser um pouco mais resistente às influências do mercado e podemos relatar um aumento nas consultas, transações e valores dos imóveis.
A primeira mudança que todos sentimos foi o confinamento em março de 2020 e o facto de passarmos muito mais tempo em casa. Mas, na verdade, o que vimos foi possivelmente apenas uma aceleração de tendências que já estavam previstas e a acontecer. A forma como vivemos, trabalhamos e nos divertimos mudou, mas muitas dessas mudanças já estavam a acontecer lentamente nos anos que antecederam 2020.
Trabalhar em casa há 10 ou 15 anos ainda era bastante raro. À medida que as deslocações diárias se tornaram mais demoradas e dispendiosas, não só a forma como trabalhamos, mas também como vivemos e nos divertimos nos últimos 5 anos, mudou cada vez mais para o mundo online. O ano de 2020 apenas fez com que mais de nós olhássemos mais atentamente para a possibilidade de trabalhar em casa e deu-nos um empurrão extra, ou talvez devêssemos chamar-lhe um empurrão, para tornar o trabalho em casa uma possibilidade real.
Passar mais tempo em casa fez-nos olhar mais atentamente para as propriedades em que vivemos e muitos decidiram que a forma e o local onde viviam podiam ser melhorados. A maioria de nós já não precisa de viver a uma distância que permita deslocar-se diariamente para as cidades e, de acordo com os nossos colegas da Savills no Reino Unido, tem-se falado muito sobre o aumento do número de compradores sediados em Londres que se mudam para o campo, seja para comprar uma residência principal ou uma segunda casa. A pesquisa com compradores e vendedores realizada em 2020 revelou que 48% dos entrevistados agora consideram uma localização em uma vila mais atraente e 53% acham que uma localização no campo é mais atraente do que antes da COVID-19. Esses números aumentam para 54% e 57%, respectivamente, para os entrevistados com filhos em idade escolar, sugerindo que as famílias podem estar mais propensas a considerar uma mudança para fora da capital.
O teletrabalho também parece destinado a tornar-se um fenómeno de longo prazo, com mais de metade (56%) dos inquiridos a afirmar que se sente mais inclinado a trabalhar a partir de casa, o que sugere que estariam dispostos a aceitar um trajeto mais longo para se deslocarem para o trabalho.
A análise das propriedades da Savills que foram negociadas nos últimos anos mostra um forte aumento nos compradores de Londres, como proporção do total de compradores. No mercado acima de £ 2 milhões, onde os compradores sediados em Londres sempre foram mais predominantes, eles representaram 39% dos compradores no ano passado, um aumento em relação à média dos últimos 5 anos, que foi de 29%.
Em Portugal, também sentimos o efeito desta tendência. As consultas aumentaram, assim como o número de vendas. 2019 foi um ano extraordinário no segmento de luxo do mercado imobiliário. Se tivéssemos tido outro ano como esse em 2020, teríamos ficado muito satisfeitos. O facto é que 2020 acabou por ser ainda melhor. Assim que saímos do confinamento, e após alguns meses sem vendas, a procura reprimida foi libertada e todos na QP tiveram de dar o seu melhor. As estatísticas no final de 2020 mostram que as consultas aumentaram 67% em relação a 2019.
Olhando mais de perto, podemos perceber o porquê. Historicamente, os nossos compradores têm demonstrado interesse predominante em casas de férias. Ao longo do último ano, temos recebido muito mais consultas de compradores que desejam estabelecer residência em Portugal. Percebemos que isso foi impulsionado não só por um ambiente relativamente seguro e saudável que o Algarve representava em termos de estilo de vida e pelo desejo de trabalhar a partir de uma casa em Portugal, mas também pelo facto de muitos britânicos estarem ansiosos por reservar para si o direito de viajar e ficar em Portugal pelo tempo que quisessem; um direito que, de outra forma, deixariam de ter após o Brexit.
Outro fator inesperado foi o aumento do valor médio das vendas em 2020. Entre 2012 e 2014, o preço médio de venda era de 1,45 milhões. Em 2018 e 2019, era de 1,8 milhões e, em 2020, subiu para 2,3 milhões.
A compra de uma casa de férias ou de uma casa permanente ou semipermanente são dois projetos muito diferentes. Sobretudo no que diz respeito ao montante que as pessoas estão dispostas a gastar em cada um deles. É evidente que as nossas consultas vieram com orçamentos maiores e de pessoas que procuravam propriedades excecionais nas quais planeavam passar mais tempo. Como resultado, muitas vezes procuravam casas maiores, melhores e em localizações mais privilegiadas. Além disso, muitos dos nossos atuais proprietários também chegaram à conclusão de que queriam passar mais tempo no Algarve e também queriam uma propriedade melhor. Isto estimulou o segmento de luxo do mercado imobiliário para além de todas as expectativas. Tanto que a procura superou a oferta e, consequentemente, houve um aumento notável no valor das propriedades.
Moradia em Vale do Lobo vendida pela QP Savills
Nos últimos anos, tornou-se bastante comum encontrar moradias privadas na Quinta do Lago e no Vale do Lobo com preços entre 6 e 8 milhões de euros. Nos últimos dois anos, cada vez mais propriedades excecionais alcançaram preços de venda superiores a 10 milhões de euros e 18 000 euros por metro quadrado. Este é um marco importante para o mercado imobiliário do país e representa valores nunca antes vistos a nível nacional. Valores elevados, padrões de construção e design capazes de competir com os melhores do mundo.
Outra evolução que observámos em 2020 é que, historicamente, os compradores visitavam os imóveis duas ou três vezes antes de decidirem qual era o mais adequado para eles. Isso mudou em 2020. Com os britânicos a perderem parte da sua liberdade de viajar dentro da UE no final de 2020 e com o aumento do número de transações, os compradores ficaram mais motivados a tomar decisões mais rápidas ou a enfrentar a possibilidade de perder algumas das suas principais opções. Era bastante comum que imóveis multimilionários fossem comprados após uma única visita.
A nossa equipa de vendas teve de se adaptar. As visitas virtuais e o contacto online com os nossos clientes rapidamente se tornaram a norma. Mas não é só isso: embora as nossas consultas continuem a ser predominantemente do Reino Unido, há um aumento substancial no número de outras nacionalidades que vêm para o centro do Algarve. Aumentámos a equipa para mais de 20 pessoas, não só para poder lidar e manter o nível de serviço que prestamos, mas também para introduzir mais idiomas na força de vendas. As consultas em francês e espanhol aumentaram 20% e estes compradores já não procuram investir entre 500 mil e 750 mil euros, mas também pretendem mudar-se para Portugal e estão à procura de propriedades de topo.
E o dinheiro nunca esteve tão barato. Para ajudar mais compradores a comprar e a comprar mais, os bancos locais estão a oferecer taxas incrivelmente boas. Compradores de todos os orçamentos estão a pedir empréstimos com mais frequência para comprar. No passado, talvez tivéssemos um comprador por ano que adquirisse um imóvel com hipoteca. Hoje, estimamos que até 25% dos nossos compradores estão a contrair empréstimos. As taxas de juro estão baixas, o que também tem permitido às pessoas investir em imóveis com preços ligeiramente mais elevados. O Millennium BCP está a conceder empréstimos até 80% com taxas de juro entre 1,1 e 1,5%.
O programa Golden Visa continua a atrair um bom número de investidores não europeus para Portugal, que investem principalmente em imóveis entre 500 mil e 750 mil euros nas áreas de Lisboa e Porto. O investimento total que este programa trouxe para Portugal até à data ascende a 5,6 mil milhões de euros, dos quais 5,09 mil milhões foram investidos no mercado imobiliário. Para incentivar que mais investimentos do programa Golden Visa sejam direcionados para apoiar o mercado imobiliário nas regiões do interior de Portugal, o governo decidiu que, a partir de julho de 2021, o investimento imobiliário com o objetivo de adquirir um Golden Visa não será mais possível nas regiões do Porto, Lisboa ou Algarve. Muito poucos dos nossos compradores na região central do Algarve são compradores do Golden Visa, por isso não prevemos que isso tenha um grande impacto no nosso mercado.
Em conclusão, na QP Savills, observámos um aumento de 67% nas consultas, o preço médio de venda subiu de 1,8 milhões para 2,3 milhões de euros e o volume total de vendas aumentou de 15% para 169,7 milhões de euros.