Par Kerstin Buechner, directrice QP Savills
Cette année a été très difficile pour les populations du monde entier. Beaucoup ont subi des pertes terribles, ont lutté contre le virus et se sont battus pour maintenir leur entreprise à flot. Le vaccin est une lueur d'espoir au bout du tunnel, mais au moment où nous écrivons ces lignes, début 2021, pour beaucoup, cette lueur est encore faible et le tunnel long.
Le marché immobilier local n'est certainement pas épargné et a connu des changements dans ce que les gens recherchent, dans la manière dont ils achètent des biens immobiliers et, surtout, dans le montant qu'ils sont prêts à investir. Étonnamment, ces changements n'ont pas tous été négatifs. Les marchés bas et moyens ont souffert. La demande a diminué, car la situation financière des gens rendait plus difficile l'investissement immobilier et, même s'ils pouvaient et voulaient encore investir, les restrictions de déplacement ne permettaient de visiter les biens que virtuellement. Et à mesure que le nombre de transactions diminuait, les prix et ce que les vendeurs étaient prêts à accepter diminuaient également. Le haut du marché s'est révélé un peu plus résistant aux influences du marché et nous pouvons signaler une augmentation des demandes de renseignements, des transactions et de la valeur des biens immobiliers.
Le premier changement que nous avons tous ressenti a été le confinement en mars 2020 et le fait de passer beaucoup plus de temps à la maison. Mais en réalité, ce que nous avons observé n'est peut-être qu'une accélération des tendances qui avaient été prédites et qui étaient déjà en train de se produire. Notre façon de vivre, de travailler et de nous divertir a changé, mais bon nombre de ces changements étaient déjà en train de se produire au ralenti dans les années qui ont précédé 2020.
Il y a 10 ou 15 ans, le télétravail était encore assez rare. Au fur et à mesure que les trajets domicile-travail sont devenus plus longs et plus coûteux, non seulement notre façon de travailler, mais aussi notre façon de vivre et de nous divertir ont évolué au cours des cinq dernières années, pour se déplacer de plus en plus vers le monde virtuel. L'année 2020 n'a fait que nous inciter davantage à envisager sérieusement la possibilité de travailler à domicile et nous a donné l'élan supplémentaire, voire la poussée décisive, pour faire du télétravail une réalité.
Le fait de passer plus de temps à la maison nous a amenés à examiner de plus près les propriétés dans lesquelles nous vivons, et beaucoup ont décidé que leur mode et leur lieu de vie pouvaient être améliorés. La plupart d'entre nous n'ont plus besoin de vivre à proximité des villes pour se rendre au travail et, selon nos collègues de Savills au Royaume-Uni, on parle beaucoup de l'augmentation du nombre d'acheteurs londoniens qui s'installent à la campagne, que ce soit pour acheter une résidence principale ou secondaire. Leur enquête auprès des acheteurs et des vendeurs réalisée en 2020 a révélé que 48% des personnes interrogées trouvent désormais les villages plus attrayants et 53% pensent que la campagne est plus attrayante qu'avant la COVID-19. Ces chiffres passent respectivement à 54% et 57% pour les personnes interrogées ayant des enfants en âge scolaire, ce qui suggère que les familles sont plus susceptibles d'envisager de quitter la capitale.
Le télétravail semble également appelé à devenir un phénomène durable, plus de la moitié (56%) des personnes interrogées ayant déclaré être davantage enclines à travailler à domicile, ce qui suggère qu'elles seraient prêtes à accepter des trajets plus longs pour se rendre au travail.
L'analyse des propriétés Savills qui ont fait l'objet d'une transaction ces dernières années montre une forte augmentation du nombre d'acheteurs londoniens, en proportion de l'ensemble des acheteurs. Sur le marché des biens immobiliers de plus de 2 millions de livres sterling, où les acheteurs londoniens ont toujours été plus nombreux, ceux-ci représentaient 39% des acheteurs l'année dernière, soit une augmentation par rapport à leur moyenne sur les cinq dernières années, qui était de 29%.
Au Portugal, nous avons également ressenti les effets de cette tendance. Les demandes de renseignements ont augmenté, tout comme le nombre de ventes. 2019 a été une année extraordinaire pour le marché immobilier haut de gamme. Si 2020 avait été similaire, nous aurions été ravis. En réalité, 2020 s'est avérée encore meilleure. Dès la fin du confinement, et après quelques mois sans ventes, la demande refoulée s'est libérée, et tout le monde s'est mis au travail chez QP. Les statistiques de fin 2020 montrent que les demandes ont augmenté de 671 % par rapport à 2019.
En y regardant de plus près, on comprend pourquoi. Historiquement, nos acheteurs s'intéressaient principalement aux résidences secondaires. Au cours de l'année écoulée, nous avons reçu beaucoup plus de demandes de la part d'acheteurs souhaitant s'établir au Portugal. Nous constatons que cette tendance a été stimulée non seulement par l'environnement relativement sûr et sain que représente l'Algarve en termes de mode de vie et par le désir de travailler depuis une maison au Portugal, mais aussi par le fait que de nombreux Britanniques souhaitaient se réserver le droit de voyager et de séjourner aussi longtemps qu'ils le souhaitaient au Portugal, un droit dont ils ne disposeraient plus après le Brexit.
Ce qui était également inattendu, c'est la hausse de la valeur moyenne des ventes en 2020. Entre 2012 et 2014, le prix de vente moyen était de 1,45 million. En 2018 et 2019, il était de 1,8 million et en 2020, il a grimpé à 2,3 millions.
L'achat d'une résidence secondaire ou d'une résidence permanente ou semi-permanente sont deux projets très différents. Notamment en ce qui concerne le montant que les gens sont prêts à dépenser pour chacun d'entre eux. Il est clair que nos demandes provenaient de personnes disposant de budgets plus importants et recherchant des propriétés exceptionnelles dans lesquelles elles prévoyaient de passer plus de temps. Par conséquent, elles recherchaient souvent des maisons plus grandes, de meilleure qualité et mieux situées. De nombreux propriétaires existants sont également arrivés à la conclusion qu'ils souhaitaient passer plus de temps en Algarve et acquérir une propriété de meilleure qualité. Cela a stimulé le segment haut de gamme du marché immobilier au-delà de toutes les attentes. À tel point que la demande a dépassé l'offre, entraînant une hausse notable de la valeur des propriétés.
Villa Vale do Lobo vendue par QP Savills
Les prix des villas privées situées à Quinta do Lago et Vale do Lobo, compris entre 6 et 8 millions d'euros, sont devenus tout à fait normaux ces dernières années. Au cours des deux dernières années, de plus en plus de propriétés exceptionnelles ont atteint des prix de vente supérieurs à 10 millions d'euros et 18 000 euros par mètre carré. Il s'agit d'une étape importante pour le marché immobilier du pays, qui atteint ainsi des valeurs jamais vues auparavant à l'échelle nationale. Des valeurs, des normes de construction et de conception de premier ordre, capables de rivaliser avec les meilleures au monde.
Une autre évolution que nous avons observée en 2020 est que, historiquement, les acheteurs visitaient les propriétés deux ou trois fois avant de décider laquelle leur convenait. Cela a changé en 2020. Les Britanniques ayant perdu une partie de leur liberté de voyager au sein de l'UE à la fin de l'année 2020 et le nombre de transactions ayant augmenté, les acheteurs étaient plus motivés à prendre des décisions plus rapides, sous peine de perdre certains de leurs choix préférés. Il était assez courant que des propriétés valant plusieurs millions d'euros soient achetées après une seule visite.
Notre équipe commerciale a dû s'adapter. Les visites virtuelles et les relations avec nos clients en ligne sont rapidement devenues la norme. Mais ce n'est pas tout : si nos demandes proviennent toujours majoritairement du Royaume-Uni, nous constatons une augmentation substantielle du nombre de nationalités différentes qui s'installent dans le centre de l'Algarve. Nous avons élargi notre équipe à plus de 20 personnes, non seulement pour pouvoir faire face et maintenir le niveau de service que nous offrons, mais aussi pour introduire davantage de langues dans notre force de vente. Les demandes en français et en espagnol ont augmenté de 20% et ces acheteurs ne cherchent plus à investir entre 500 000 et 750 000 euros, mais souhaitent également s'installer au Portugal et recherchent des propriétés haut de gamme.
Et l'argent n'a jamais été aussi bon marché. Afin d'aider davantage d'acheteurs à acheter et à acheter plus grand, les banques locales proposent des taux incroyablement avantageux. Les acheteurs, quel que soit leur budget, empruntent plus fréquemment pour acheter. Autrefois, nous avions peut-être un acheteur par an qui achetait avec un prêt hypothécaire. Aujourd'hui, nous estimons que jusqu'à 25% de nos acheteurs empruntent. Les taux d'intérêt sont bas, ce qui permet également aux gens d'investir dans des propriétés dont le prix est légèrement plus élevé. Millennium BCP prête jusqu'à 80% avec des taux d'intérêt compris entre 1,1 et 1,5%.
Le programme Golden Visa continue d'attirer un grand nombre d'investisseurs non européens au Portugal, qui investissent principalement dans des biens immobiliers d'une valeur comprise entre 500 000 et 750 000 euros dans les régions de Lisbonne et de Porto. À ce jour, le montant total des investissements réalisés au Portugal dans le cadre de ce programme s'élève à 5,6 milliards d'euros, dont 5,09 milliards ont été investis dans le marché immobilier. Afin d'encourager une plus grande partie de ces investissements issus du programme Golden Visa à soutenir le marché immobilier dans les régions intérieures du Portugal, le gouvernement a décidé qu'à partir de juillet 2021, les investissements immobiliers dans le but d'obtenir un Golden Visa ne seront plus possibles dans les régions de Porto, Lisbonne ou Algarve. Très peu de nos acheteurs dans le centre de l'Algarve ont été des acheteurs Golden Visa et nous ne pensons donc pas que cela aura un impact considérable sur notre marché.
En conclusion, chez QP Savills, nous avons constaté une augmentation de 671 TP3T des demandes de renseignements, une hausse du prix de vente moyen de 1,8 million d'euros à 2,3 millions d'euros et une augmentation du volume total des ventes de 151 TP3T à 169,7 millions d'euros.