Wenn Sie eine Immobilie in Portugal kaufen, müssen Sie sich im Voraus über einige Steuern im Klaren sein. Die IMT ist in der Regel die größte von ihnen, und sie überrascht Käufer, die sie nicht einkalkuliert haben. Hier erfahren Sie, was sie ist, wie sie berechnet wird und was Sie möglicherweise vermeiden können.
Was also ist IMT?
IMT steht für Städtische Abgabe für die Übertragung von Strom aus erneuerbaren Energiequellen - was grob übersetzt so viel wie Gemeindesteuer auf Immobilienübertragungen bedeutet. Einfach ausgedrückt handelt es sich um die Steuer, die Sie an die portugiesische Regierung zahlen, wenn Sie eine Immobilie kaufen. Betrachten Sie sie als die portugiesische Version der Stempelsteuer (Stamp Duty Land Tax) im Vereinigten Königreich oder der Grunderwerbssteuer in anderen Märkten.
Es handelt sich um eine einmalige Zahlung, die vor der Unterzeichnung der endgültigen Urkunde geleistet wird. Sie müssen sie nicht jedes Jahr erneut zahlen; dafür gibt es eine separate Steuer, das KAG, auf das wir am Ende kurz eingehen. Die KAG ist ein reiner Anschaffungspreis.
Der Satz ist nicht pauschal. Er hängt von drei Faktoren ab: vom Wert der Immobilie, davon, ob sie als Hauptwohnsitz oder als Zweitwohnsitz genutzt wird, und davon, ob sie sich auf dem Festland oder auf den Azoren oder Madeira befindet.
Wie wird sie berechnet?
Hier ist etwas, das die Leute verwirrt: Die IMT wird nicht immer auf der Grundlage dessen berechnet, was Sie tatsächlich für eine Immobilie bezahlen. Es wird berechnet, was immer höher ist - der in der Urkunde angegebene Kaufpreis oder der offizielle Steuerwert der Immobilie, bekannt als der VPT (Valor Patrimonial Tributário). Bei den meisten Transaktionen an der Algarve ist der Kaufpreis höher, so dass dieser zugrunde gelegt wird. Aber es lohnt sich, sich dessen bewusst zu sein.
Die Steuersätze sind progressiv, d. h. sie erhöhen sich in Stufen, wenn der Wert der Immobilie ansteigt. Für einen Hauptwohnsitz auf dem portugiesischen Festland im Jahr 2025 sieht die Struktur wie folgt aus:
Bei den meisten Käufen von Luxusimmobilien an der Algarve werden Sie in der Regel zwischen 7% und 8% liegen. Der Steuersatz gilt für den Gesamtkaufpreis, aber in jeder Steuerklasse sind feste Abzüge vorgesehen, was bedeutet, dass Ihr tatsächlicher Steuersatz niedriger ist als der angegebene Wert.
Ein praktisches Beispiel: Wenn Sie eine Villa zum Preis von 800.000 € als Zweitwohnsitz kaufen, würde Ihre KESt pauschal mit 8% auf diesen Betrag berechnet werden. Das sind 64.000 €. Für dieselbe Immobilie als Hauptwohnsitz wird die Berechnung anhand der progressiven Bandbreitenstruktur mit Abzügen vorgenommen, wodurch der Betrag deutlich niedriger ausfällt. Die Unterscheidung zwischen Erst- und Zweitwohnsitz ist hier von großer Bedeutung.
Zweitwohnungen und Anlageimmobilien
Für Zweit- und Mietwohnungen gelten die Regelungen für den Erstwohnsitz nicht. Die Steuersätze sind leicht unterschiedlich, und vor allem gibt es keine Befreiung für geringere Werte. Für städtische Grundstücke, die als Ferienhaus oder Investition erworben werden, gilt ein Pauschalsatz von 8%, sobald der Wert die erste Stufe übersteigt. Für ländliche Grundstücke beträgt der Satz 5%, unabhängig von der beabsichtigten Nutzung.
Für gewerblich genutzte Immobilien gilt ein eigener Pauschalsatz von 6,5%, unabhängig von Standort und Wert der Immobilie.
Wer könnte davon ausgenommen sein?
Es gibt einige wenige Situationen, in denen Sie die IMT reduzieren oder ganz abschaffen können.
Junge Erstkäufer (unter 35)
Ab August 2024 können Käufer im Alter von 18 bis 35 Jahren, die ihren ersten Hauptwohnsitz erwerben, eine vollständige Befreiung von der IMT für Immobilien bis zu einem Wert von 324.058 € beantragen. Liegt der Wert der Immobilie darüber - bis zu 648.022 EUR - gilt ein ermäßigter Satz von 8% mit einem erheblichen Abzug. Dies gilt auch für die Stempelsteuer. Für jeden, der die Voraussetzungen erfüllt, bedeutet dies eine erhebliche Ersparnis. Die Regelung gilt nicht rückwirkend, sondern nur für Verträge, die nach dem 1. August 2024 unterzeichnet werden.
Stadtsanierung
Wenn Sie eine Immobilie in einem ausgewiesenen Stadtsanierungsgebiet (ARU) kaufen und eine Renovierung planen, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine IMT-Befreiung. Die Immobilie muss im Allgemeinen über 30 Jahre alt sein, und die Arbeiten müssen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf beginnen. Dies gilt eher für Stadthäuser und ältere Dorfimmobilien als für neue Villen an der Algarve, aber es lohnt sich zu wissen, wenn Sie ein Renovierungsprojekt kaufen.
Gebäude von nationalem oder öffentlichem Interesse
Offiziell als Kulturerbe eingestufte Gebäude sind von der IMT befreit. Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen, z. B. eine Quinta mit Schutzstatus, kann Ihnen Ihr Anwalt bestätigen, ob dies zutrifft.
Wann zahlen Sie sie?
Die IMT muss bezahlt werden, bevor die endgültige Urkunde unterzeichnet wird. Ihr portugiesischer Anwalt (genannt a solicitador oder advogado) wird Sie durch das Verfahren leiten - er wird den fälligen Betrag berechnen, die entsprechenden Formulare vorbereiten und dafür sorgen, dass die Zahlung an die Steuerbehörde (Autoridade Tributária) vor dem Notartermin erfolgt.
Das ist nichts, was Sie später regeln können. Keine Zahlung, keine Urkunde. Das ist einer der Gründe, warum es so wichtig ist, einen guten Anwalt vor Ort zu haben, wenn man in Portugal kauft.
Was zahlen Sie sonst noch so nebenbei?
Die IMT kommt nicht von alleine. Gleichzeitig werden Sie auch bezahlen:
Stempelsteuer (Imposto do Selo) - eine Pauschale von 0,8% auf den Kaufpreis. Das ist zwar bescheiden im Vergleich zur IMT, aber es lohnt sich, das zu bedenken. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, fällt eine zusätzliche Stempelsteuer auf das Darlehen selbst an: 0,5% für Darlehen mit einer Laufzeit von weniger als fünf Jahren bzw. 0,6% für längere Laufzeiten.
Notar- und Anmeldegebühren - in der Regel etwa 1% für die Urkunde selbst und die Aktualisierung des Grundbuchs zusammen.
Die Gesamtkosten für den Kauf belaufen sich also in der Regel auf die IMT plus etwa 1,8% bis 2% zusätzlich zum vereinbarten Preis. Bei einem Kauf im Wert von 1 Mio. EUR bedeutet dies, dass je nach Einstufung der Immobilie zwischen 80 000 und 90 000 EUR für Steuern und Gebühren zu veranschlagen sind.
Eine Anmerkung zum IMI
Sobald Sie Eigentümer der Immobilie sind, zahlen Sie jedes Jahr die IMI - die jährliche Grundbesitzsteuer. In den meisten Gemeinden der Algarve liegt diese zwischen 0,3% und 0,4% des VPT der Immobilie (nicht des Marktwerts, der in der Regel deutlich höher ist). Das ist im internationalen Vergleich bescheiden und in Bezug auf den Umfang nicht mit der IMT zu vergleichen.
Können Offshore-Strukturen oder Firmenkäufe etwas ändern?
Käufer fragen manchmal nach dem Kauf über eine Gesellschaft oder eine Offshore-Struktur. Hier haben sich die Regeln im Laufe der Jahre erheblich verschärft. Anteile an Offshore-Gesellschaften, die portugiesische Immobilien halten, unterliegen weiterhin der IMT, wenn die Anteile den Besitzer wechseln. Für Immobilien, die von Unternehmen in Ländern gehalten werden, die auf der schwarzen Liste stehen, gilt ein pauschaler IMT-Satz von 10%. Dies ist ein Bereich, in dem Sie wirklich eine spezialisierte Rechts- und Steuerberatung benötigen, bevor Sie irgendetwas strukturieren - die Einsparungen, wenn es überhaupt welche gibt, gehen mit erheblichen Compliance-Verpflichtungen einher.
Die Quintessenz
Die IMT ist nicht optional und sie ist nicht gering. Bei einer Luxusimmobilie an der Algarve stellen sie in der Regel die größten einzelnen Transaktionskosten nach dem eigentlichen Kaufpreis dar. Das Wichtigste ist, dass Sie frühzeitig darüber Bescheid wissen, die Kosten richtig einplanen und sich darüber im Klaren sind, ob Sie eine Immobilie als Hauptwohnsitz oder als Zweitwohnsitz kaufen, denn diese Unterscheidung kann die endgültige Zahl erheblich verändern.
Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie Ihre IMT-Haftung für eine bestimmte Immobilie aussehen würde, sprechen Sie mit Ihrem Anwalt, bevor Sie ein Angebot machen. Und wenn Sie noch keinen Anwalt haben, verweist unser Team Sie gerne an vertrauenswürdige Berater, mit denen wir regelmäßig an der Algarve zusammenarbeiten.
Dieser Artikel soll nur einen allgemeinen Überblick zu Informationszwecken geben und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Steuervorschriften ändern sich, und die individuellen Umstände sind unterschiedlich. Wenden Sie sich immer an einen qualifizierten portugiesischen Steuerberater oder Rechtsanwalt, bevor Sie einen Kauf tätigen.