Quando se compra um imóvel em Portugal, há alguns impostos a ter em conta à partida. O IMT é normalmente o maior deles, e surpreende os compradores que não o tenham orçamentado. Eis o que é, como é calculado e o que pode evitar.
Então, o que é o IMT?
IMT significa Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis - que se traduz, grosso modo, por Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Em termos simples, é o imposto que se paga ao governo português quando se compra um imóvel. Pense nele como a versão portuguesa do imposto de selo no Reino Unido ou do imposto de transmissão noutros mercados.
Trata-se de um pagamento único, efectuado antes da assinatura da escritura definitiva. Não é pago todos os anos, pois trata-se de um imposto à parte, o IMI, que abordaremos brevemente no final. O IMT é apenas um custo de aquisição.
A taxa não é fixa. Depende de três factores: o valor do imóvel, se vai ser a sua residência principal ou uma segunda habitação, e se está localizado no continente ou nos Açores ou na Madeira.
Como é calculado?
Há uma coisa que apanha as pessoas desprevenidas: O IMT nem sempre é calculado sobre o valor que efetivamente se paga por um imóvel. É calculado sobre o que for mais alto - o preço de compra declarado na escritura, ou o valor fiscal oficial do imóvel, conhecido como VPT (Valor Patrimonial Tributário). Na maioria das transacções no Algarve, o preço de compra é mais elevado, pelo que é esse o valor utilizado. Mas vale a pena estar atento.
As taxas são progressivas, ou seja, aumentam por escalões à medida que o valor do imóvel aumenta. Para uma residência principal em Portugal continental em 2025, a estrutura é a seguinte
Para a maioria das aquisições de propriedades de luxo no Algarve, normalmente situar-se-á no escalão 7% a 8%. A taxa aplica-se ao preço total de compra, mas existem deduções fixas incorporadas em cada escalão, o que significa que a sua taxa efectiva real acaba por ser inferior ao valor nominal.
Um exemplo prático: Se comprar uma vivenda por 800 000 euros como segunda habitação, o seu IMT será calculado à taxa fixa de 8% sobre esse montante. Ou seja, 64 000 euros. Para o mesmo imóvel como residência principal, o cálculo utiliza a estrutura de escalões progressivos com deduções, o que faz baixar consideravelmente o valor. A distinção entre residência principal e secundária é muito importante neste caso.
Segunda habitação e propriedades de investimento
As segundas habitações e as propriedades de aluguer não beneficiam dos escalões de residência principal. As taxas são ligeiramente diferentes e, o que é importante, não há isenção para valores mais baixos. Para as propriedades urbanas adquiridas como casa de férias ou para investimento, aplica-se uma taxa fixa de 8% quando o valor ultrapassa o primeiro escalão. Para os terrenos rurais, a taxa é de 5%, independentemente da utilização prevista.
Os imóveis comerciais têm a sua própria taxa fixa de 6,5%, independentemente da sua localização ou do seu valor.
Quem pode estar isento?
Existem algumas situações em que é possível reduzir ou eliminar totalmente o IMT.
Jovens compradores pela primeira vez (menos de 35 anos)
A partir de agosto de 2024, os compradores com idades compreendidas entre os 18 e os 35 anos que adquiram a sua primeira residência principal podem solicitar uma isenção total de IMT para imóveis até 324 058 euros. Se o valor do imóvel for superior a esse valor - até 648 022 euros - aplica-se uma taxa reduzida de 8% com uma dedução significativa. O mesmo se aplica ao imposto de selo. Trata-se de uma poupança significativa para todos os que se qualificam, e não é retroactiva, pelo que só se aplica a escrituras assinadas após 1 de agosto de 2024.
Reabilitação urbana
Se está a comprar um imóvel numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) com planos de renovação, pode ser elegível para uma isenção de IMT. Em geral, o imóvel tem de ter mais de 30 anos e as obras têm de começar nos três anos seguintes à compra. Isto é mais relevante para casas em cidades urbanas e propriedades em aldeias mais antigas do que para moradias novas no Algarve, mas vale a pena saber se está a comprar um projeto de renovação.
Edifícios de interesse nacional ou público
Os imóveis classificados oficialmente como património histórico estão isentos de IMT. Se estiver a comprar um imóvel classificado - uma quinta com estatuto de património protegido, por exemplo - o seu advogado poderá confirmar se isto se aplica.
Quando é que se paga?
O IMT tem de ser pago antes da assinatura da escritura definitiva. O seu advogado português (chamado solicitador ou advogado) irá orientá-lo no processo - calculará o montante devido, preparará os formulários necessários e assegurará o pagamento à Autoridade Tributária antes da reunião notarial.
Isto não é algo que se possa resolver mais tarde. Sem pagamento, não há escritura. É uma das razões pelas quais é tão importante ter um bom advogado local quando se compra em Portugal.
Que mais se paga ao mesmo tempo?
O IMT não está sozinho. Ao mesmo tempo, também paga:
Imposto do Selo - 0,8% sobre o preço de compra. É um valor modesto quando comparado com o IMT, mas vale a pena ter em conta. Se estiver a fazer um empréstimo hipotecário, há um imposto de selo adicional sobre o próprio empréstimo: 0,51PT3T para empréstimos inferiores a cinco anos, ou 0,61PT3T para prazos mais alargados.
Despesas notariais e de registo - normalmente cerca de 1% combinados, cobrindo a escritura propriamente dita e a atualização do registo predial.
Assim, o quadro completo dos custos iniciais de aquisição, para além do preço acordado, é geralmente constituído por IMT mais cerca de 1,81 a 21 PT3T. Para uma compra de 1 milhão de euros, isso significa reservar entre 80.000 e 90.000 euros para impostos e taxas, dependendo da classificação do imóvel.
Uma nota sobre o IMI
Uma vez proprietário do imóvel, pagará IMI todos os anos - o imposto anual sobre a propriedade imobiliária. Na maioria dos municípios algarvios, este imposto situa-se entre 0,3% e 0,4% do VPT do imóvel (não do valor de mercado, que é normalmente bastante mais elevado). É modesto para os padrões internacionais, e nada como o IMT em termos de escala.
As estruturas offshore ou a aquisição de empresas podem mudar alguma coisa?
Por vezes, os compradores perguntam sobre a compra através de uma empresa ou de uma estrutura offshore. As regras neste domínio tornaram-se muito mais rigorosas ao longo dos anos. As acções de empresas offshore que detêm imóveis portugueses continuam sujeitas a IMT quando as acções mudam de mãos. As propriedades detidas por empresas em jurisdições que constam da lista negra atraem uma taxa fixa de IMT de 10%. Esta é uma área em que é realmente necessário aconselhamento jurídico e fiscal especializado antes de estruturar qualquer coisa - as poupanças, se é que existem, vêm acompanhadas de obrigações de conformidade significativas.
O resultado final
O IMT não é opcional e não é pequeno. Numa propriedade de luxo no Algarve, representará tipicamente o seu maior custo de transação depois do preço de compra em si. A chave está em saber disso desde o início, orçamentá-lo adequadamente e certificar-se de que sabe se está a comprar como residência principal ou como segunda casa, uma vez que essa distinção pode alterar o número final de forma bastante significativa.
Se não tem a certeza de qual será a sua responsabilidade em termos de IMT numa propriedade específica, fale com o seu advogado antes de fazer uma oferta. E se ainda não tem um advogado, a nossa equipa tem todo o gosto em indicar-lhe consultores de confiança com quem trabalhamos regularmente em todo o Algarve.
Este artigo pretende ser um resumo geral apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico. As regras fiscais mudam e as circunstâncias individuais variam. Consulte sempre um consultor fiscal português qualificado ou um advogado antes de efetuar uma compra.