Lorsque vous achetez un bien immobilier au Portugal, vous devez être au courant de certaines taxes dès le départ. L'IMT est généralement la plus importante d'entre elles, et elle surprend les acheteurs qui ne l'ont pas prévue dans leur budget. Voici ce que c'est, comment c'est calculé et ce que vous pouvez éviter.
Qu'est-ce que l'IMT ?
IMT signifie Impôt municipal sur les transmissions d'images par voie hertzienne - qui se traduit approximativement par l'impôt municipal sur les transferts de propriété. En termes simples, il s'agit de la taxe que vous payez au gouvernement portugais lorsque vous achetez un bien immobilier. Il s'agit de la version portugaise de la stamp duty land tax au Royaume-Uni, ou de la taxe de transfert sur d'autres marchés.
Il s'agit d'un paiement unique, effectué avant la signature de l'acte définitif. Vous ne le paierez pas à nouveau chaque année ; il s'agit d'une taxe distincte appelée IMI, que nous aborderons brièvement à la fin. L'IMT est purement un coût d'achat.
Le taux n'est pas uniforme. Il dépend de trois éléments : la valeur du bien, le fait qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, et le fait qu'il soit situé sur le continent, aux Açores ou à Madère.
Comment est-elle calculée ?
Il y a une chose qui surprend les gens : L'IMT n'est pas toujours calculé sur ce que vous payez réellement pour un bien immobilier. Il est calculé sur le montant le plus élevé - le prix d'achat déclaré dans l'acte ou la valeur fiscale officielle du bien, connue sous le nom de VPT (Valor Patrimonial Tributário). Dans la plupart des transactions en Algarve, le prix d'achat est plus élevé, et c'est donc cette valeur qui est utilisée. Mais il est bon d'en être conscient.
Les taux sont progressifs, c'est-à-dire qu'ils augmentent par tranches au fur et à mesure que la valeur de la propriété augmente. Pour une résidence principale au Portugal continental en 2025, la structure est la suivante :
Pour la plupart des achats de propriétés de luxe en Algarve, vous vous situerez généralement dans la tranche 7% à 8%. Le taux s'applique au prix d'achat total, mais des déductions fixes sont prévues pour chaque tranche, ce qui signifie que votre taux effectif réel est inférieur au chiffre global.
Un exemple pratique : Si vous achetez une villa de 800 000 euros pour en faire votre résidence secondaire, votre IMT sera calculé sur la base d'un taux forfaitaire de 8% sur ce montant. Cela représente 64 000 euros. Pour la même propriété en tant que résidence principale, le calcul utilise le barème progressif avec des déductions, ce qui réduit sensiblement le montant. La distinction entre résidence principale et secondaire est très importante à cet égard.
Résidences secondaires et immeubles de placement
Les résidences secondaires et les biens locatifs ne bénéficient pas des tranches de résidence principale. Les taux sont légèrement différents et, surtout, il n'y a pas d'exonération pour les biens de moindre valeur. Pour les propriétés urbaines achetées à titre de résidence secondaire ou d'investissement, un taux forfaitaire de 8% s'applique dès que la valeur dépasse la première tranche. Pour les terrains ruraux, le taux est de 5%, quelle que soit l'utilisation prévue.
Les propriétés commerciales ont leur propre taux fixe de 6,5%, quel que soit l'endroit où elles se trouvent ou leur valeur.
Qui peut être exempté ?
Dans certaines situations, il est possible de réduire ou d'éliminer complètement l'IMT.
Jeunes primo-accédants (moins de 35 ans)
Depuis août 2024, les acheteurs âgés de 18 à 35 ans qui achètent leur première résidence principale peuvent prétendre à une exonération totale de l'IMT sur les propriétés d'une valeur maximale de 324 058 €. Si le bien vaut plus que cela - jusqu'à 648 022 € - un taux réduit de 8% s'applique avec une déduction importante. Il en va de même pour le droit de timbre. Il s'agit d'une économie substantielle pour tous ceux qui remplissent les conditions requises. Cette mesure n'est pas rétroactive et ne s'applique donc qu'aux actes signés après le 1er août 2024.
Réhabilitation urbaine
Si vous achetez un bien immobilier dans une zone de réhabilitation urbaine (ARU) et que vous avez l'intention de le rénover, vous pouvez bénéficier d'une exonération d'IMT. En général, le bien doit avoir plus de 30 ans et les travaux doivent commencer dans les trois ans suivant l'achat. Cela concerne davantage les maisons de ville et les propriétés de village plus anciennes que les nouvelles villas de l'Algarve, mais il est bon de le savoir si vous achetez un projet de rénovation.
Bâtiments d'intérêt national ou public
Les bâtiments du patrimoine officiellement classés sont exemptés de l'IMT. Si vous achetez un bien classé - une quinta protégée, par exemple - votre avocat sera en mesure de confirmer si cette disposition s'applique.
Quand le payez-vous ?
L'IMT doit être payé avant la signature de l'acte définitif. Votre avocat portugais (appelé solliciteur ou advogado) vous guidera tout au long de la procédure : il calculera le montant dû, préparera les formulaires nécessaires et veillera à ce que le paiement soit effectué à l'autorité fiscale (Autoridade Tributária) avant le rendez-vous avec le notaire.
Ce n'est pas quelque chose que vous pouvez régler plus tard. Pas de paiement, pas d'acte. C'est l'une des raisons pour lesquelles il est si important d'avoir un bon avocat local lorsque l'on achète au Portugal.
Que payez-vous d'autre en même temps ?
L'IMT ne vient pas seul. Dans le même temps, vous devrez également payer :
Droit de timbre (Imposto do Selo) - un montant forfaitaire de 0,8% sur le prix d'achat. C'est modeste par rapport à l'IMT, mais cela vaut la peine d'en tenir compte. Si vous contractez un prêt hypothécaire, un droit de timbre supplémentaire s'applique au prêt lui-même : 0,5% pour les prêts de moins de cinq ans, ou 0,6% pour les durées plus longues.
Frais de notaire et d'enregistrement - généralement environ 1% combinés, couvrant l'acte lui-même et la mise à jour du registre foncier.
Ainsi, le tableau complet des coûts d'achat initiaux, en plus du prix convenu, est généralement l'IMT plus environ 1,8% à 2% supplémentaires. Pour un achat d'un million d'euros, cela signifie qu'il faut mettre de côté entre 80 000 et 90 000 euros pour les taxes et les frais, en fonction de la classification du bien.
Une note sur l'IMI
Une fois que vous êtes propriétaire, vous payez chaque année l'IMI, c'est-à-dire l'impôt annuel sur la propriété. Dans la plupart des municipalités de l'Algarve, cette taxe est comprise entre 0,31 et 0,41 pt3 de la VPT du bien (et non de sa valeur marchande, qui est généralement beaucoup plus élevée). Il s'agit d'une taxe modeste par rapport aux normes internationales, qui n'a rien à voir avec l'IMT en termes d'échelle.
Les structures offshore ou les achats de sociétés peuvent-ils changer quelque chose ?
Les acheteurs posent parfois des questions sur l'achat par l'intermédiaire d'une société ou d'une structure offshore. Les règles en la matière se sont considérablement durcies au fil des ans. Les actions des sociétés offshore qui détiennent des biens immobiliers portugais sont toujours soumises à l'IMT lorsque les actions changent de mains. Les biens immobiliers détenus par des sociétés situées dans des juridictions figurant sur la liste noire sont soumis à un taux d'IMT fixe de 10%. Il s'agit d'un domaine dans lequel vous avez vraiment besoin de conseils juridiques et fiscaux spécialisés avant de structurer quoi que ce soit - les économies, si tant est qu'il y en ait, s'accompagnent d'obligations de conformité importantes.
Le bilan
L'IMT n'est pas facultatif et n'est pas négligeable. Pour une propriété de luxe en Algarve, elle représente généralement le coût de transaction le plus important après le prix d'achat lui-même. L'essentiel est de le savoir à temps, de le budgétiser correctement et de s'assurer que l'on sait si l'on achète en tant que résidence principale ou secondaire, car cette seule distinction peut modifier le montant final de manière significative.
Si vous n'êtes pas sûr de la nature de votre responsabilité en matière d'IMT pour un bien spécifique, parlez-en à votre avocat avant de faire une offre. Et si vous n'avez pas encore d'avocat, notre équipe se fera un plaisir de vous indiquer des conseillers de confiance avec lesquels nous travaillons régulièrement dans toute l'Algarve.
Cet article a pour but de donner une vue d'ensemble à des fins d'information uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les règles fiscales changent et les circonstances individuelles varient. Consultez toujours un conseiller fiscal ou un avocat portugais qualifié avant de procéder à un achat.