Steuern und Verkäuferkosten in Portugal

Der Verkauf von Immobilien in Portugal ist mit verschiedenen Steuern verbunden, die von Ihrem Aufenthaltsstatus, den Eigentumsverhältnissen und der Art der Nutzung der Immobilie abhängen.

Überblick

Die Besteuerung hängt von Ihrem Aufenthaltsstatus und Ihrer individuellen Struktur ab, daher handelt es sich hier nur um allgemeine Hinweise und nicht um Steuerberatung. Das Thema, nach dem Verkäufer am häufigsten fragen, sind Kapitalgewinne, oft Mais Valias genannt.

In einigen Quellen wird darauf hingewiesen, dass Gebietsansässige in der Regel mit einem Teil des Gewinns besteuert werden, der zum Jahreseinkommen hinzugerechnet wird, während Gebietsfremde anders besteuert werden können und sich die Regeln im Laufe der Zeit geändert haben.

Da die steuerliche Behandlung unterschiedlich ist, empfiehlt QP Savills Verkäufern stets, sich frühzeitig von einem qualifizierten Steuerberater beraten zu lassen, insbesondere wenn die Immobilie in einer Gesellschaft gehalten wird, geerbt wurde oder umfangreiche dokumentierte Verbesserungsarbeiten durchgeführt wurden.

Verkäufertipp à Bewahren Sie Rechnungen für Verbesserungsarbeiten auf. Dokumentierte Kapitalverbesserungen können bei der Berechnung von Kapitalgewinnen von Bedeutung sein.

Gut zu wissen:

IMT wird nicht erhoben, wenn Immobilien über einen Aktienkauf in einer Unternehmensstruktur erworben werden.
Die Zinssätze können für den Kauf von Zweitwohnungen höher sein.

IMT & Stempelsteuer

Stempelsteuer: 0,81 % des höheren Betrags aus Kaufpreis und VPT, zahlbar vor der endgültigen Urkunde.
Grundbuchgebühr: 250 € (wird in der Regel von Ihrem Anwalt geregelt).
Notargebühren: basierend auf dem Verkaufspreis der Immobilie.
Rechtskosten: In der Regel 1–21 % des Immobilienwerts, je nach Komplexität.

Jährliche Steuern

Die IMI ist eine jährliche Steuer, die auf der VPT basiert und je nach Gemeinde variiert:
- 0,3–0,45%: Stadtgebiete (Loulé wendet den Mindestwert von 0,3% an).
- 0,81 TP3T: Ländliche Immobilien.
- 7.5%: Immobilien, die sich im Besitz von Offshore-Unternehmen in Ländern befinden, die auf der schwarzen Liste stehen.
Die IMI wird in der Regel in zwei oder drei Raten gezahlt, je nach Höhe des fälligen Betrags.

AIMI: Zusätzliche kommunale Grundsteuer

Die 2017 eingeführte AIMI ist eine jährliche Steuer auf den kombinierten VPT aller städtischen Immobilien, die sich im Besitz einer Einzelperson oder eines Paares befinden.
- Einzelpersonen:
- 0,71 TP3T: 600.000 € – 1 Mio.
- 1,01 TP3T: 1–2 Mio. €
- 1,51 TP3T: Über 2 Mio. €
- Paare: Der Schwellenwert von 600.000 € verdoppelt sich auf 1,2 Mio. €.
- Unternehmensbeteiligung:
- 0,41 TP3T: Für Unternehmen (außer für den privaten Gebrauch, dann gelten individuelle Tarife)
- 7.5%: Für Offshore-Unternehmen in Ländern, die auf der schwarzen Liste stehen
AUSNAHMEN: Die AIMI gilt nicht für ländliche oder nicht zu Wohnzwecken genutzte Immobilien.

Kapitalgewinne

Das Thema, nach dem die Verkäufer am meisten fragen, sind die Kapitalgewinne, oft Mais Valias genannt.
In einigen Quellen wird darauf hingewiesen, dass Gebietsansässige in der Regel mit einem Teil des Gewinns besteuert werden, der zum Jahreseinkommen hinzugerechnet wird, während Gebietsfremde anders besteuert werden können und sich die Regeln im Laufe der Zeit geändert haben.
Da die steuerliche Behandlung unterschiedlich ist, empfiehlt QP Savills Verkäufern stets, sich frühzeitig von einem qualifizierten Steuerberater beraten zu lassen, insbesondere wenn die Immobilie in einer Gesellschaft gehalten wird, geerbt wurde oder umfangreiche dokumentierte Verbesserungsarbeiten durchgeführt wurden.
Verkäufertipp à Bewahren Sie Rechnungen für Verbesserungsarbeiten auf. Dokumentierte Kapitalverbesserungen können bei der Berechnung von Kapitalgewinnen von Bedeutung sein.

Erbschaft

Portugal erhebt keine Erbschaftssteuer für unmittelbare Familienangehörige (Ehepartner, Kinder, Eltern). Es fällt jedoch eine Stempelsteuer an:

0,8%: Für unmittelbare Familienangehörige (basierend auf VPT).
10%: Für Geschenke oder Erbschaften an Nicht-Familienmitglieder.
Im Todesfall – unmittelbare Familienangehörige sind vollständig befreit

Vorausplanen: Wichtige Tipps

Arbeiten Sie mit einem Anwalt zusammen: Um korrekte Berechnungen und die Einhaltung der Vorschriften sicherzustellen.
Kennen Sie Ihren VPT: Diese Zahl wirkt sich auf mehrere Steuern aus.
Budget über den Kaufpreis hinaus: Berücksichtigen Sie IMT, Stempelsteuer, Rechtskosten und mögliche Kapitalertragssteuer.
Vermeiden Sie Länder, die auf der schwarzen Liste stehen: Dort gelten deutlich höhere Steuersätze.

Portugals NHR 2.0

Portugals NHR 2.0, offiziell bekannt als Steueranreiz für wissenschaftliche Forschung und Innovation (IFICI), ist die aktualisierte Steuerregelung des Landes, die hochqualifizierte Fachkräfte und internationale Talente anziehen soll. Es wurde eingeführt, nachdem das ursprüngliche NHR-Programm 2024 auslief, und bietet über einen Zeitraum von zehn Jahren Steuervergünstigungen, einschließlich eines pauschalen Einkommensteuersatzes von 20% auf qualifizierte portugiesische Einkünfte und möglicher Steuerbefreiungen für bestimmte ausländische Einkünfte, abhängig von Doppelbesteuerungsabkommen. Im Gegensatz zur vorherigen Regelung ist das NHR 2.0 gezielter und konzentriert sich auf Personen, die in hochwertigen Sektoren wie Technologie, Forschung und Innovation arbeiten, was es zu einer selektiveren, aber immer noch sehr attraktiven Option für diejenigen macht, die nach Portugal umziehen.

Dies ist ein Leitfaden zu den wichtigsten Punkten – konsultieren Sie jedoch immer einen Anwalt, da die Details je nach Wohnsitz und Doppelbesteuerungsabkommen variieren können.

Kurzanleitung zu den Grundsteuern in Portugal

Steuer	Bei Bezahlung	Zinssatz / Basis
IMT (Grunderwerbsteuer)	Einmalig, vor Unterzeichnung der endgültigen Urkunde	6–7,51 TP3T (städtische Immobilien), 6,51 TP3T (Grundstücke), 51 TP3T (ländliche Grundstücke), 101 TP3T (Offshore-Standorte in Ländern auf der schwarzen Liste)
Stempelsteuer	Einmalig, vor Unterzeichnung der endgültigen Urkunde	0,81 TP3T des Kaufpreises oder VPT (je nachdem, welcher Wert höher ist)
IMI (jährliche Grundsteuer)	Jährlich	0,3–0,45% (städtisch), 0,8% (ländlich), 7,5% (auf der schwarzen Liste stehende Unternehmen)
AIMI (zusätzliche Gemeindesteuer)	Jährlich auf kombiniertem VPT von städtischem Eigentum	0,7–1,51 TP3T (Einzelpersonen), Schwellenwerte verdoppeln sich für Paare; 0,41 TP3T (Unternehmen)
Kapitalertragsteuer (CGT)	Beim Verkauf von Immobilien	50% des Gewinns als Einkommen besteuert (Gebietsansässige), 25% (nicht gebietsansässige Unternehmen)
Erbschafts- und Schenkungssteuer	Bei Erbschaft oder Schenkungen	0,81 TP3T (unmittelbare Familie), 101 TP3T (Nicht-Familie) für Schenkungen. Bei Tod ist die unmittelbare Familie vollständig befreit.

VPT = Valor Patrimonial Tributário, oder Steuerwert, festgelegt durch die lokalen Steuerbehörden. Dieser Wert wirkt sich auf verschiedene Grundsteuern aus und basiert auf den Baukosten, dem Alter, der Lage und der Nutzung.

Benötigen Sie Hilfe?

Wenn Sie sich gut informieren und vorbereiten, können Sie die portugiesischen Immobiliensteuern souverän bewältigen. Wenn Sie Fragen haben oder eine individuelle Beratung benötigen, wenden Sie sich an unser Team, das Ihnen gerne weiterhilft oder Sie an einen vertrauenswürdigen Steuerberater weiterleitet.

Und wenn Ihnen einige dieser Begriffe unbekannt sind, schauen Sie in unserem Immobilien-Glossar nach, wo wir die für Portugal spezifischen Abkürzungen und Ausdrücke in einfacher Sprache erklären.