Taxes et frais de vente au Portugal
Aperçu
L'impôt dépend de votre statut de résident et de votre structure individuelle. Il s'agit donc d'une information générale et non d'un conseil fiscal. Les vendeurs posent surtout des questions sur les plus-values, souvent appelées Mais Valias.
Certaines sources d'information indiquent que les résidents sont généralement imposés sur une partie de la plus-value qui est ajoutée au revenu annuel, alors que les non-résidents peuvent être imposés différemment et que les règles ont changé au fil du temps.
Le traitement fiscal étant variable, QP Savills recommande toujours aux vendeurs d'obtenir rapidement l'avis d'un conseiller fiscal qualifié, en particulier si le bien est détenu par une société, s'il a été hérité ou s'il a fait l'objet d'importants travaux d'amélioration documentés.
Conseil du vendeur à conserver les factures des travaux d'amélioration. Les travaux d'amélioration documentés peuvent être pris en compte dans le calcul des plus-values.
Bon à savoir :
- L'IMT n'est pas facturé lorsque le bien immobilier est acheté via un achat d'actions dans une structure d'entreprise.
- Les taux peuvent être plus élevés pour l'achat d'une résidence secondaire.
IMT et droit de timbre
- Droit de timbre : 0,81 % du montant le plus élevé entre le prix d'achat et la valeur foncière, payable avant la signature de l'acte définitif.
- Frais d'enregistrement foncier : 250 € (généralement pris en charge par votre avocat).
- Frais de notaire : calculés sur la base du prix de vente du bien immobilier.
- Frais juridiques : généralement 1 à 21 % de la valeur du bien immobilier, selon la complexité.
Taxes annuelles
L'IMI est une taxe annuelle basée sur la VPT et varie selon les municipalités :
- 0,3–0,45% : zones urbaines (Loulé applique le minimum de 0,3%).
- 0,81 TP3T : Biens immobiliers rurales.
- 7.5% : Biens immobiliers détenus par des entités offshore dans des juridictions figurant sur la liste noire.
L'IMI est généralement payé en deux ou trois versements, selon le montant dû.
AIMI : Impôt foncier municipal supplémentaire
Introduite en 2017, l'AIMI est une taxe annuelle sur la VPT combinée de tous les biens immobiliers urbains détenus par un individu ou un couple.
- Particuliers :
- 0,71 TP3T : 600 000 € – 1 million
- 1,01 TP3T : 1 à 2 millions d'euros
- 1,51 TP3T : plus de 2 millions d'euros
- Couples : le seuil de 600 000 € double pour atteindre 1,2 million d'euros.
- Bien immobilier de l'entreprise :
- 0,41 TP3T : Pour les entreprises (sauf pour un usage personnel, auquel cas les tarifs individuels s'appliquent)
- 7.5% : Pour les entités offshore situées dans des juridictions figurant sur la liste noire
EXEMPTIONS : L'AIMI ne s'applique pas aux propriétés rurales ou non résidentielles.
Gains en capital
Le sujet sur lequel les vendeurs posent le plus de questions est celui des plus-values, souvent appelées Mais Valias.
Certaines sources d'information indiquent que les résidents sont généralement imposés sur une partie de la plus-value qui est ajoutée au revenu annuel, alors que les non-résidents peuvent être imposés différemment et que les règles ont changé au fil du temps.
Le traitement fiscal étant variable, QP Savills recommande toujours aux vendeurs d'obtenir rapidement l'avis d'un conseiller fiscal qualifié, en particulier si le bien est détenu par une société, s'il a été hérité ou s'il a fait l'objet d'importants travaux d'amélioration documentés.
Conseil du vendeur à conserver les factures des travaux d'amélioration. Les travaux d'amélioration documentés peuvent être pris en compte dans le calcul des plus-values.
Héritage
Le Portugal n'applique pas de droits de succession pour la famille proche (conjoints, enfants, parents). Toutefois, des droits de timbre s'appliquent :
- 0,8% : Pour la famille immédiate (sur la base du VPT).
- 10% : Pour les dons ou les héritages à des personnes qui ne sont pas membres de la famille.
- En cas de décès, la famille proche est entièrement exonérée.
Planifier à l'avance : conseils clés
- Travaillez avec un avocat : pour garantir l'exactitude des calculs et la conformité.
- Connaissez votre VPT : ce chiffre a une incidence sur plusieurs impôts.
- Budget au-delà du prix d'achat : tenez compte des frais de transfert de propriété, des droits de timbre, des frais juridiques et des éventuels droits de cession immobilière.
- Évitez les juridictions figurant sur la liste noire : elles entraînent des taux d'imposition nettement plus élevés.
Le NHR 2.0 du Portugal
Le NHR 2.0 du Portugal, officiellement connu sous le nom d'Incitation fiscale à la recherche scientifique et à l'innovation (IFICI), est le régime fiscal actualisé du pays conçu pour attirer des professionnels hautement qualifiés et des talents internationaux. Introduit après la clôture du programme NHR original en 2024, il offre une période de 10 ans d'avantages fiscaux, y compris un taux d'imposition forfaitaire de 20% sur les revenus éligibles d'origine portugaise et des exonérations potentielles sur certains revenus étrangers, en fonction des accords de double imposition. Contrairement au régime précédent, le NHR 2.0 est plus ciblé, se concentrant sur les personnes travaillant dans des secteurs à forte valeur ajoutée tels que la technologie, la recherche et l'innovation, ce qui en fait une option plus sélective mais toujours très attrayante pour ceux qui s'installent au Portugal.
Ceci est un guide des éléments essentiels, mais consultez toujours un avocat, car les détails peuvent varier en fonction du lieu de résidence et des accords de double imposition.
Guide rapide sur les impôts fonciers au Portugal
| Impôt | Lorsqu'il est payé | Taux / Base |
|---|---|---|
| IMT (impôt sur les transferts immobiliers) | Une seule fois, avant de signer l'acte définitif | 6–7,51 TP3T (biens immobiliers urbains), 6,51 TP3T (terrains), 51 TP3T (terrains ruraux), 101 TP3T (hors-coté dans des juridictions figurant sur la liste noire) |
| Droit de timbre | Une seule fois, avant de signer l'acte définitif | 0,81 TP3T du prix d'achat ou VPT (le montant le plus élevé des deux) |
| IMI (taxe foncière annuelle) | Annuellement | 0,3–0,45% (urbain), 0,8% (rural), 7,5% (entités figurant sur la liste noire) |
| AIMI (taxe municipale supplémentaire) | Annuellement sur la VPT combinée des biens immobiliers urbains | 0,7–1,51 TP3T (particuliers), seuils doublés pour les couples ; 0,41 TP3T (entreprises) |
| Impôt sur les plus-values (CGT) | Vente d'un bien immobilier | 50% de gain imposé comme revenu (résidents), 25% (sociétés non résidentes) |
| Impôt sur les successions et les donations | En matière d'héritage ou de dons | 0,81 TP3T (famille proche), 101 TP3T (famille éloignée) pour les dons. En cas de décès, la famille proche est totalement exonérée. |
VPT = Valor Patrimonial Tributário, ou valeur fiscale du patrimoine, fixée par les autorités fiscales locales. Ce chiffre a une incidence sur plusieurs impôts fonciers et est basé sur les coûts de construction, l'âge, l'emplacement et l'utilisation.
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Et si certains de ces termes vous semblent inconnus, consultez notre glossaire immobilier où nous expliquons en langage clair les acronymes et expressions spécifiques au Portugal.