Impostos e custos do vendedor em Portugal

A venda de um imóvel em Portugal implica vários impostos, dependendo do seu estatuto de residente, da estrutura da propriedade e da forma como o imóvel foi utilizado.

Visão Geral

O imposto depende do seu estatuto de residência e da sua estrutura individual, pelo que se trata apenas de uma orientação geral e não de aconselhamento fiscal. O tema sobre o qual os vendedores mais perguntam é o das mais-valias, frequentemente designadas por Mais Valias.

Algumas fontes de orientação referem que os residentes são normalmente tributados sobre uma parte da mais-valia que é adicionada ao rendimento anual, enquanto os não residentes podem ser tributados de forma diferente e as regras têm mudado ao longo do tempo.

Dado que o tratamento fiscal varia, a QP Savills recomenda sempre que os vendedores se aconselhem junto de um consultor fiscal qualificado numa fase inicial, especialmente se a propriedade for detida por uma empresa, tiver sido herdada ou tiver sido objeto de grandes obras de melhoramento documentadas.

Dica para fornecedores: guarde as facturas dos trabalhos de melhoramento. As melhorias de capital documentadas podem ser importantes para o cálculo das mais-valias.

É bom saber:

O IMT não é cobrado quando o imóvel é comprado através da aquisição de ações numa estrutura corporativa.
As taxas podem ser mais elevadas para a compra de uma segunda habitação.

IMT e Imposto de Selo

Imposto de selo: 0,81% do valor mais alto entre o preço de compra e o VPT, a pagar antes da escritura final.
Taxa do Registo Predial: 250 € (normalmente tratada pelo seu advogado).
Taxas notariais: com base no preço de venda do imóvel.
Taxas legais: Normalmente, 1–21% do valor do imóvel, dependendo da complexidade.

Impostos Anuais

O IMI é um imposto anual baseado no VPT e varia consoante o município:
- 0,3–0,45%: Áreas urbanas (Loulé aplica o mínimo de 0,3%).
- 0,8%: Imóveis rurais.
- 7.5%: Imóveis pertencentes a entidades offshore em jurisdições incluídas na lista negra.
O IMI é normalmente pago em duas ou três prestações, dependendo do montante devido.

AIMI: Imposto Municipal Adicional Sobre a Propriedade

Introduzido em 2017, o AIMI é um imposto anual sobre o VPT combinado de todas as propriedades urbanas pertencentes a um indivíduo ou casal.
- Indivíduos:
- 0,71 TP3T: 600 000 € – 1 milhão
- 1,01 TP3T: € 1–2 milhões
- 1,51 TP3T: Mais de 2 milhões de euros
- Casais: O limite de € 600.000 dobra para € 1,2 milhão.
- Imóvel corporativa:
- 0,4%: Para empresas (exceto para uso pessoal, caso em que se aplicam tarifas individuais)
- 7.5%: Para entidades offshore em jurisdições incluídas na lista negra
ISENÇÕES: A AIMI não se aplica a propriedades rurais ou não residenciais.

Ganhos de Capital

O tema sobre o qual os vendedores mais perguntam é o das mais-valias, frequentemente designadas por Mais Valias.
Algumas fontes de orientação referem que os residentes são normalmente tributados sobre uma parte da mais-valia que é adicionada ao rendimento anual, enquanto os não residentes podem ser tributados de forma diferente e as regras têm mudado ao longo do tempo.
Dado que o tratamento fiscal varia, a QP Savills recomenda sempre que os vendedores se aconselhem junto de um consultor fiscal qualificado numa fase inicial, especialmente se a propriedade for detida por uma empresa, tiver sido herdada ou tiver sido objeto de grandes obras de melhoramento documentadas.
Dica para fornecedores: guarde as facturas dos trabalhos de melhoramento. As melhorias de capital documentadas podem ser importantes para o cálculo das mais-valias.

Herança

Portugal não cobra imposto sucessório para familiares diretos (cônjuges, filhos, pais). No entanto, aplica-se o imposto de selo:

0,8%: Para familiares diretos (com base no VPT).
10%: Para presentes ou heranças a pessoas que não sejam membros da família.
Em caso de morte – os familiares diretos estão totalmente isentos

Planejar com Antecedência: Dicas Importantes

Trabalhe com um advogado: para garantir cálculos corretos e conformidade.
Conheça o seu VPT: este valor tem impacto em vários impostos.
Orçamento além do preço de compra: considere o IMT, imposto de selo, taxas legais e potencial CGT.
Evite jurisdições incluídas na lista negra: elas resultam em taxas de imposto significativamente mais elevadas.

O NHR 2.0 de Portugal

O NHR 2.0 de Portugal, oficialmente conhecido como Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFICI), é o regime fiscal atualizado do país, concebido para atrair profissionais altamente qualificados e talentos internacionais. Introduzido após o encerramento do programa RNH original em 2024, oferece um período de 10 anos de vantagens fiscais, incluindo uma taxa fixa de imposto sobre o rendimento de 20% sobre os rendimentos de origem portuguesa elegíveis e potenciais isenções sobre determinados rendimentos estrangeiros, dependendo dos acordos de dupla tributação. Ao contrário do regime anterior, o NHR 2.0 é mais direcionado, centrando-se em indivíduos que trabalham em sectores de elevado valor, como a tecnologia, a investigação e a inovação, o que o torna uma opção mais selectiva, mas ainda assim altamente atractiva para quem se desloca para Portugal.

Este é um guia com o essencial — mas consulte sempre um advogado, pois os detalhes podem variar de acordo com a residência e os acordos de dupla tributação.

Guia rápido sobre impostos sobre imóveis em Portugal

Imposto	Quando pago	Taxa / Base
IMT (Imposto sobre a Transmissão de Imóveis)	Uma única vez, antes de assinar a escritura final	6–7,51 TP3T (propriedade urbana), 6,51 TP3T (lotes), 51 TP3T (terreno rural), 101 TP3T (offshore em jurisdições incluídas na lista negra)
Imposto de selo	Uma única vez, antes de assinar a escritura final	0,81 TP3T do preço de compra ou VPT (o que for maior)
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)	Anualmente	0,3–0,45% (urbano), 0,8% (rural), 7,5% (entidades na lista negra)
AIMI (Imposto Municipal Adicional)	Anualmente sobre o VPT combinado de imóveis urbanos	0,7–1,51 TP3T (pessoas físicas), limites duplicados para casais; 0,41 TP3T (empresas)
Imposto sobre ganhos de capital (CGT)	Na venda de imóveis	50% de ganhos tributados como rendimento (residentes), 25% (empresas não residentes)
Imposto sobre heranças e doações	Sobre heranças ou doações	0,8% (família direta), 10% (não família) para doações. Em caso de morte, a família direta está totalmente isenta.

VPT = Valor Patrimonial Tributário, definido pelas autoridades fiscais locais. Este valor tem impacto em vários impostos sobre a propriedade e baseia-se nos custos de construção, idade, localização e utilização.

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Mantendo-se informado e bem preparado, poderá lidar com os impostos imobiliários portugueses com confiança. Se tiver dúvidas ou precisar de aconselhamento personalizado, contacte a nossa equipa para obter assistência ou uma indicação de um profissional fiscal de confiança.

E se alguns destes termos lhe parecerem desconhecidos, consulte o nosso Glossário Imobiliário, onde explicamos as siglas e expressões específicas de Portugal em linguagem simples.