Tant que les snowbirds migrent vers le sud en hiver...
Par Kerstin Buechner, directrice et copropriétaire de QP Savills
Alors que je m'apprête à rédiger ce dernier rapport sur le marché immobilier ici en Algarve, je ne sais pas vraiment par où commencer. De retour d'une belle promenade avec mon chien sous un ciel bleu et une température de 20 °C (68 °F) en plein mois de janvier, j'ai du mal à assimiler toutes les informations pessimistes que l'on peut lire dans les journaux et la réalité ici, à Quinta do Lago.
L'une de mes premières tâches chaque année consiste à examiner nos résultats de l'année écoulée et à les comparer à ceux des années précédentes. Les statistiques sont désormais définitives et, malgré tous vos efforts, vous ne trouverez aucune trace du “ ralentissement imminent ” que certains avaient prédit.
Avant de vous présenter certaines des tendances que j'observe, je tiens à souligner que nous travaillons dans le segment haut de gamme du marché immobilier en Algarve. Notre prix de vente moyen dépasse légèrement les 3 millions d'euros, et notre portefeuille immobilier comprend des propriétés exceptionnelles. Pour replacer cela dans une perspective mondiale, nous avons eu le grand plaisir, ces derniers jours, d'accueillir Jonathan Hewlett, président de The Private Office chez Savills, et de lui faire visiter certaines des propriétés actuellement dans notre portefeuille. Il a été impressionné et a confirmé que, grâce à l'environnement local, aux équipements et au style de vie, nos propriétés répondent sans aucun doute aux normes des meilleures qu'il ait vues dans le monde. The Private Office de Savills traite régulièrement des transactions immobilières individuelles d'une valeur comprise entre 100 et 200 millions de livres sterling, et il ne fait aucun doute que Jonathan sait reconnaître un bon bien immobilier lorsqu'il en voit un.
Et nous sommes extrêmement heureux d'avoir atteint pour la première fois un prix supérieur à 20 millions d'euros pour la vente d'une seule résidence privée.
Il s'agit de la vente résidentielle la plus élevée jamais réalisée au Portugal, dépassant celle effectuée par Cristiano Ronaldo en 2022. C'est impressionnant pour notre marché, mais comparé à d'autres marchés de résidences secondaires, comme le sud de la France ou Miami, où les prix à huit chiffres sont monnaie courante, nos prix restent encore très bas. Ici, la valeur des biens immobiliers a encore beaucoup de chemin à parcourir. Contrairement à la croyance populaire, il existe encore un fort potentiel de croissance !
En 2022, la richesse mondiale totale a augmenté de 9,81 TP3T et 5,2 millions de nouveaux millionnaires ont fait leur apparition. Ces particuliers fortunés stimulent notre marché et semblent imperméables à la hausse des taux d'intérêt. Beaucoup d'entre eux choisissent d'investir leur fortune dans l'euro et l'immobilier en Algarve.
Le nombre de demandes que nous avons reçues de personnes intéressées par l'achat d'un bien immobilier en 2022 a augmenté de 341 % par rapport à l'année précédente. Le Portugal est un sujet brûlant, et pas seulement en Europe. Les Américains, principalement ceux de la côte ouest, ont eux aussi découvert le Portugal et constituent aujourd'hui la plus grande partie des nouveaux arrivants. Le Portugal bénéficie d'un climat agréable, d'un mode de vie attrayant, d'un régime fiscal favorable, du programme Golden Visa, d'un coût de la vie peu élevé, et continue de remporter des prix internationaux, pour n'en citer que quelques-uns : « Meilleur pays où vivre pour les expatriés », « Pays le plus sûr où vivre », « Meilleur pays où prendre sa retraite », « Meilleure destination pour le golf », « Meilleures plages », etc. Cela ne nous surprend pas, nous qui vivons déjà ici, mais le Portugal est devenu très tendance dans le monde entier, et nous n'avons même pas encore mentionné la gastronomie et le vin !
Il y a 20 ans, le centre de l'Algarve était une destination prisée par les golfeurs retraités, principalement britanniques et, dans une moindre mesure, allemands. Aujourd'hui, la situation est très différente, avec des acheteurs dont l'âge moyen est d'environ 45 ans et qui proviennent d'horizons très divers. Le golf n'est qu'une des nombreuses activités populaires.
Les Britanniques ont continué à représenter notre plus grand groupe d'acheteurs, avec 80+%. Aujourd'hui, ce chiffre est passé à 69% et notre clientèle s'internationalise quelque peu. 25% proviennent d'Europe continentale et 6% de pays plus lointains, principalement des États-Unis et de l'Inde.
Les nomades numériques et les jeunes familles représentent une grande partie de nos nouveaux acheteurs, et ils n'achètent pas des maisons de vacances. Ils achètent de belles maisons permanentes dans les meilleurs emplacements, à des prix élevés. S'ils ne prévoient pas d'y vivre en permanence, ils ont certainement l'intention d'y passer beaucoup plus de temps que leurs seules vacances d'été. Ils ont tendance à être des acheteurs au comptant, et seuls quelques-uns ont besoin d'un prêt hypothécaire.
Il semble y avoir une forte préférence pour l'achat de propriétés finies ou nécessitant des travaux de rénovation plutôt que pour l'achat de terrains à bâtir. Cela s'explique probablement en partie par l'augmentation des coûts de construction (les chiffres officiels indiquent une augmentation de 12,51 % à l'échelle nationale, mais ce chiffre est probablement plus élevé) et, peut-être plus important encore, par le temps fou que peut prendre l'obtention des permis de construire. Il y a également le facteur de la rareté. Les réglementations en matière de construction sont strictes et il reste très peu de terrains à développer. Tous ces facteurs contribuent bien sûr à l'augmentation de la valeur des biens immobiliers.
Depuis qu'Alison, ma sœur et associée, et moi-même avons lancé cette entreprise il y a plus de 20 ans, nos clients nous répètent régulièrement que les prix ont atteint leur plafond et qu'une correction est à prévoir. En 2008, comme le reste du monde, nous avons été touchés par la crise des subprimes, mais le marché n'a pas été soudainement inondé de biens immobiliers et les prix n'ont pas chuté. La demande a légèrement ralenti, mais sans plus. Pourquoi ?
Je pense que cela tient en grande partie à l'énorme richesse de nos clients. Pour beaucoup d'entre eux, leurs propriétés ici ne représentent qu'une petite partie de leur patrimoine mondial. Ils ne se sont pas endettés outre mesure pour acheter des biens immobiliers ici et n'ont pas à rembourser d'énormes prêts hypothécaires. Bien sûr, ils apprécient la croissance qu'ils constatent lorsque leurs actifs ici prennent de la valeur, mais nos clients achètent ici avant tout pour profiter du temps qu'ils y passent. Lorsque les temps sont plus difficiles et qu'une vente éventuelle n'est pas aussi lucrative qu'à d'autres moments, ils ne vendent tout simplement pas, ce qui crée une pénurie de stocks qui soutient les prix.
Alors pourquoi les prix sont-ils tellement plus bas au Portugal que sur les autres marchés concurrents de résidences secondaires ?
C'est peut-être parce que le Portugal est un pays qui s'est développé tardivement. Pendant de nombreuses années, il a été une destination bon marché et négligée par beaucoup. C'était le parent pauvre de l'Europe. Les prix étaient bas et le sont restés, tandis que d'autres marchés immobiliers secondaires ont vu leur popularité et la valeur de leurs biens augmenter. Peut-être ont-ils simplement mieux su se promouvoir que le Portugal.
Eh bien, le printemps est arrivé au Portugal. Non seulement les amandiers sont en pleine floraison quand je regarde par la fenêtre, mais il semble que notre marché l'est aussi.
J'ai renoncé depuis longtemps à prédire l'avenir de notre marché. Néanmoins, la demande continuant à dépasser l'offre, je ne vois pas de ralentissement imminent. Notre marché continue à tracer sa propre voie et à prouver qu'il est moins sensible aux forces mondiales que beaucoup d'autres marchés.
L'héritage laissé par la Covid nous a permis d'apprécier davantage un mode de vie sain, ce qui, associé à une plus grande capacité à travailler à domicile, ne fait que stimuler davantage notre marché.
Les snowbirds migrent vers le sud parce que l'environnement leur convient mieux, ce qu'ils semblent avoir en commun avec nos clients.
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