Enquanto os snowbirds voarem para o sul no inverno...
Por Kerstin Buechner, diretora e coproprietária da QP Savills
Ao sentar-me para escrever este último relatório sobre o mercado imobiliário aqui no Algarve, não sei bem por onde começar. Acabo de regressar de um belo passeio com o meu cão, sob um céu azul e uma temperatura de 20 °C (68 °F) em meados de janeiro, e é difícil assimilar todas as informações sombrias que se lê nos jornais com a realidade aqui em Quinta do Lago.
Uma das minhas primeiras tarefas a cada ano novo é analisar os resultados do ano anterior e compará-los com os anos anteriores. As estatísticas já foram finalizadas e, por mais que se procure, não há sinais da “recessão iminente” que alguns previram.
Antes de partilhar algumas das tendências que tenho observado, gostaria de salientar que trabalhamos no segmento mais alto do mercado imobiliário do Algarve. O nosso preço médio de venda é um pouco superior a 3 milhões de euros e o nosso portfólio de imóveis inclui algumas propriedades extraordinárias. Para contextualizar isto numa perspetiva global, nos últimos dias tivemos o grande prazer de receber e mostrar a Jonathan Hewlett, presidente do The Private Office da Savills, algumas das propriedades que temos atualmente em carteira. Ele ficou impressionado e confirmou que, com o ambiente local, as instalações e o estilo de vida, as nossas propriedades estão certamente à altura dos padrões das melhores que já viu em todo o mundo. A Savills Private Office lida com transações imobiliárias individuais de até 100 a 200 milhões de libras esterlinas com alguma regularidade e não há dúvida de que Jonathan sabe reconhecer um bom imóvel quando o vê.
E estamos extremamente entusiasmados por, pela primeira vez, termos alcançado um preço superior a 20 milhões de euros pela venda de uma única residência privada.
Esta é a venda residencial mais alta de sempre em Portugal, superando a compra de Cristiano Ronaldo em 2022. Impressionante para o nosso mercado, mas, em comparação com outros mercados de segunda habitação, como o sul de França ou Miami, onde preços de 8 dígitos são bastante comuns, os nossos preços ainda são baixos. Aqui, os valores imobiliários têm muito a crescer. Ao contrário da crença popular, ainda há muito espaço para crescimento!
Em 2022, a riqueza global total cresceu 9,81 TP3T e surgiram 5,2 milhões de novos milionários. Estes indivíduos com elevado património líquido estão a impulsionar o nosso mercado e parecem imperturbáveis perante o aumento das taxas de juro, e muitos estão a optar por investir a sua riqueza em euros e em imóveis no Algarve.
O número de consultas que recebemos de pessoas interessadas em comprar imóveis em 2022 aumentou 34% em relação ao ano anterior. Portugal é um tema muito falado, e não só na Europa. Os americanos, principalmente da costa oeste, também descobriram Portugal e são os mais numerosos entre os recém-chegados. Portugal tem o clima, o estilo de vida, um regime fiscal favorável, o programa Golden Visa, um custo de vida baixo e atraente, e continua a ganhar prémios globais, para citar alguns: «Melhor país para expatriados viverem», «País mais seguro para se viver», «Melhor país para se reformar», «Melhor destino para campos de golfe», «Melhores praias», etc. Não é surpresa para nós que já vivemos aqui, mas Portugal tornou-se muito popular em todo o mundo, e ainda nem mencionámos a comida e o vinho!
Há 20 anos, o centro do Algarve era um destino para golfistas reformados, principalmente do Reino Unido e, em menor escala, da Alemanha. Hoje, a situação é muito diferente, com a idade média dos nossos compradores na casa dos 40 anos e uma verdadeira mistura de nacionalidades. O golfe é apenas uma das muitas atividades populares.
Os britânicos continuaram a ser o nosso maior grupo de compradores, com 80+%. Hoje, esse número mudou para 69% e a nossa clientela está a tornar-se um pouco mais internacional. 25% são da Europa continental e 6% de locais mais distantes. Principalmente dos EUA e da Índia.
Os nómadas digitais e as famílias jovens constituem uma grande parte dos nossos novos compradores e não estão a comprar casas de férias. Estão a comprar belas casas permanentes nas melhores localizações, com preços elevados. Se não planeiam viver nelas permanentemente, certamente planeiam passar muito mais tempo aqui do que apenas as suas férias de verão. Tendem a ser compradores à vista, com apenas alguns a necessitar de hipotecas.
Parece haver uma forte preferência pela compra de imóveis prontos ou que precisam de reforma, em vez de terrenos para construir. Isso provavelmente se deve, em parte, ao aumento dos custos de construção (os números oficiais indicam um aumento de 12,51% em todo o país, embora esse número provavelmente seja maior) e, talvez ainda mais importante, ao tempo absurdo que pode levar para que os projetos sejam aprovados. Há também o fator escassez. Os regulamentos de construção são rigorosos e há muito poucos terrenos disponíveis para desenvolvimento. Todos esses fatores, é claro, contribuem para o aumento do valor dos imóveis.
Desde que Alison, minha sócia e irmã, e eu começámos este negócio há mais de 20 anos, nossos clientes frequentemente nos dizem que os preços atingiram seu teto e que uma correção está por vir. Em 2008, assim como o resto do mundo, fomos afetados pela crise do subprime, mas o mercado não foi repentinamente inundado com imóveis e os preços não caíram. A demanda diminuiu ligeiramente, mas não foi nada dramático. E por que isso aconteceu?
Acredito que isso tem muito a ver com a enorme força que os nossos clientes têm em termos de riqueza. Para muitos, as suas propriedades aqui são apenas uma pequena parte dos seus ativos globais. Eles não se endividaram para comprar propriedades aqui e não têm hipotecas enormes para pagar. É claro que eles apreciam o crescimento que veem quando os seus ativos aqui se valorizam, mas principalmente os nossos clientes compram aqui para desfrutar do tempo que passam aqui. Quando os tempos são mais difíceis e uma possível venda não é tão lucrativa como noutras alturas, eles simplesmente não vendem, o que cria uma escassez de stock que sustenta os preços.
Então, por que os preços são tão mais baixos em Portugal do que em outros mercados concorrentes de segunda habitação?
Talvez seja porque Portugal é um país que demorou a florescer. Durante muitos anos, foi um destino mais barato e ignorado por muitos. Era o parente pobre da Europa. Os preços eram baixos e permaneceram assim, enquanto outros mercados de segunda habitação viram a sua popularidade e o valor dos imóveis aumentar. Talvez fossem simplesmente melhores a promover-se do que Portugal.
Bem, a primavera chegou a Portugal. Não só as amendoeiras estão em plena floração quando olho pela minha janela, mas parece que o nosso mercado também está.
Há muitos anos que desisti de tentar prever o futuro do nosso mercado. No entanto, com a procura ainda a superar a oferta, não vejo que haja uma desaceleração no mercado num futuro próximo. O nosso mercado continua a traçar o seu próprio caminho e a provar que é menos suscetível às forças globais do que muitos outros mercados.
O legado da Covid deixou-nos com uma nova apreciação por um estilo de vida saudável e isso, aliado a uma maior capacidade de trabalhar a partir de casa, só está a impulsionar ainda mais o nosso mercado.
Os snowbirds voam para o sul porque o ambiente lá é mais adequado para eles, algo que parecem ter em comum com os nossos clientes.
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